Не каждому удается правильно рассчитать свои силы и вовремя платить кредиты. Когда задолженность становится критической, банк обращается в суд, а затем в дело вступают судебные приставы. Разбираемся, могут ли они забрать в счет долга единственное жилье заемщика.
Что такое «единственное жилье» и можно ли его лишиться
Понятия «единственное жилье» в законодательстве нет. Но ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ гласит, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение, которое является единственным пригодным для постоянного проживания должника и его семьи. Исключение: если это жилье находится в залоге по ипотечному договору.
Долг не вернула, но квартиру купила
Долгое время единственное жилье оставалось неприкасаемым, но в 2021 году Конституционный суд РФ внес в это положение коррективы. Он рассматривал дело о задолженности, которая тянулась с 1999 года. Женщина взяла 772,5 тысячи рублей у знакомого, не вернула деньги, но зато купила квартиру площадью 110 кв. м. Затем она объявила себя банкротом, и мужчина, долг перед которым вырос уже до 4,5 млн рублей, оказался третьим в очереди кредиторов.
Он указывал, что женщина купила квартиру после возбуждения исполнительного производства, то есть она могла потратить деньги на возврат долга, но вместо этого приобрела жилье. В попытках вернуть свои средства кредитор дошел до Конституционного суда. Суд же, рассмотрев дело, решил, что исполнительский иммунитет (запрет на взыскание единственного жилья) в ряде подобных случаев может быть нарушен.
Так, решение вопроса о наложении взыскания на единственное жилье должника отдается на усмотрение судей. Они учитывают несколько аспектов: могут ли средства от продажи этого жилья покрыть существенную часть задолженности, было ли жилье куплено до или после возбуждения исполнительного производства.
Взамен проданного должнику должны предоставить помещение меньшей площади, но укладывающееся в нормы предоставления жилья по соцнайму на человека. Оно должно находиться в том же населенном пункте либо в другом, но с согласия должника.
«Отказ от исполнительского иммунитета должен иметь реальный смысл именно как способ и условие удовлетворения требований кредиторов, а не как карательная санкция (наказание) за неисполненные долги и не как средство устрашения должника угрозой отобрания у него и членов его семьи единственного жилища», — отмечал Конституционный суд РФ.
Нормы предоставления жилья на условиях социального найма устанавливают органы местного самоуправления. К примеру, в Москве норма составляет 18 кв. м жилой площади на человека, на семью из двух супругов — однокомнатная квартира до 44 кв. м.
В том же 2021 году Верховный суд РФ на примере другого должника разъяснил порядок и условия продажи единственного жилья банкротов. Из этих разъяснений следует, что главное в этой процедуре — экономический смысл, позволяющий погасить часть долгов.
Верховный суд также пояснил, что замещающее жилье может быть куплено кредиторами либо финансовым управляющим за счет выручки от продажи старого жилья. При этом должник должен сначала получить новое жилье и только потом лишиться прав на старое.
Обратите внимание
В октябре 2023 года депутаты предложили изменить правила обращения взыскания на квартиру или дом при личном банкротстве. Законопроект был принят Госдумой в первом чтении. Авторы инициативы предлагают защитить ипотечную недвижимость, если это единственное жилье для банкрота и членов его семьи. Для сохранения такого имущества должнику нужно будет заключить с банком мировое соглашение или составить план по реструктуризации долга.
Практика: пятикомнатные хоромы поменяли на однушку
Впервые в России стало известно о принудительной продаже квартиры должника и переселении его в другое жилье в 2021 году. Это произошло в Екатеринбурге. Местный житель Аркадий Поторочин накопил 21,4 млн рублей долга и был признан банкротом. У него в собственности находилась двухуровневая пятикомнатная квартира площадью 147,3 кв. м. Мужчина просил исключить ее из конкурсной массы как единственное жилье. Суд первой инстанции удовлетворил просьбу, но в апелляции она не устояла.
Тем временем кредиторы подобрали должнику однушку площадью 31,7 кв. м. Суд посчитал, что этой квартиры достаточно «для удовлетворения конституционно значимых потребностей в жилище для одного человека». Вскоре двухуровневую квартиру екатеринбуржца продали с торгов, а вырученные средства направили на погашение задолженности.
Могут ли должника оставить совсем без жилья
Если жилье приобретено с использованием ипотеки и находится в залоге или является залогом по потребительскому кредиту, то его можно забрать в счет долга, даже если оно единственное у семьи и в нем зарегистрированы и проживают дети. Эти условия зафиксированы и в договоре, которые подписывают заемщики.
Но есть исключения. Так, Верховный суд разъяснял, что забирать ипотечную квартиру не нужно в случае, если:
- просрочка не превышает трех месяцев;
- сумма задолженности меньше 5%.
В ситуации с апартаментами и дорогостоящим жильем единой практики тоже нет, но, исходя из решения Конституционного суда РФ, если судья посчитает, что их продажа покроет большую часть долга, то исполнительский иммунитет может быть отменен. Но и в этом случае должнику должны будут предоставить другую недвижимость, пусть и меньшей площади.
Если у должника не целая квартира, а только доля в ней (и это единственная его недвижимость), то действуют те же нормы, что и с жильем целиком. По общему правилу они не подлежат взысканию, но могут быть исключения на усмотрение суда (например, стоимость доли и соразмерность долгу).
Как избежать изъятия единственного жилья
Решения по подобным спорам пока остаются на усмотрение судов. Повысить шансы на сохранение единственного жилья можно, если:
- Семья прописана и живет в нем;
- Жилье есть доли других членов семьи;
- Разница между стоимостью жилья и долгом небольшая;
- Жилье куплено до оформления кредита, ставшего причиной взыскания.
Если впереди банкротство, не стоит распродавать всю недвижимость или почти всю — за исключением как бы единственного жилья. Суд будет пристально изучать все сделки, совершенные перед банкротством, и может признать их недействительными и вернуть все имущество в собственность должника. И уже потом решать, какие объекты будут проданы в счет долгов.
