Ключевая ставка не меняется, а ставки по ипотеке растут. Почему? И что предлагают банки?

Год начался с повышения ставок по ипотеке. В рыночных программах некоторые банки добавили 1–1,5 процентного пункта. Рассказываем, почему так случилось, и публикуем актуальные предложения по жилищным кредитам в январе 2023 года.

Как и для чего банки повышают ставки по ипотеке

16 декабря Центробанк оставил ключевую ставку на уровне 7,5% годовых. Но банки не стали сохранять ставки по рыночным программам ипотеки на прежних значениях и в декабре — январе повысили их. Газпромбанк — на 1,5 п. п., Росбанк — на 1 п. п., ВТБ и Сбербанк — на 0,5 п. п., Альфа-Банк и Банк «Санкт-Петербург» — на 0,2 п. п.

Ставка по ипотеке — это наценка, которую банк назначает за использование своих денег. С ее помощью он зарабатывает, в нее он закладывает риски.

«Для банка выдача кредитных средств всегда является рисковой операцией, и именно риск определяет характеристики кредита», — говорит Владимир Кузнецов, вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству.

Уровень ставки по кредиту зависит от нескольких факторов: ключевой ставки ЦБ, ситуации на рынке недвижимости, особенностей заемщика, уровня инфляции.

«Для того чтобы банк оставался в выигрыше, ставка по ипотеке должна быть выше ключевой ставки. В свою очередь, спрос на жилье, приобретаемое в ипотеку, должен быть достаточным, то есть банкам надо соблюдать баланс между своей выгодой и доступностью ипотеки для желающих ей воспользоваться», — говорит Евгений Лашков, генеральный директор инвестиционной компании ООО «АБЦ».

Почему растут ставки сейчас: причины

Чем выше ключевая ставка, тем выше и ставки банков по ипотеке. Но Центробанк не меняет ключевую ставку с 16 сентября 2022 года. Почему тогда процент, под который кредиторы выдают деньги в долг россиянам, увеличивается? Есть две причины, считает Инна Солдатенкова, ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру:

«Первая — это рост доходности облигаций федерального займа. Вторая — сглаживание возможных рисков невозврата кредитов из-за снижения уровня доходов населения и из-за мобилизации».

Разберем эти причины подробнее.

Облигации федерального займа — это долговые ценные бумаги, которые выпускает Министерство финансов РФ. Инвестор, покупая ОФЗ, дает в долг государству, которое обязано регулярно выплачивать проценты (купонные выплаты) за пользование средствами и в конце вернуть номинал (сумму, полученную в долг).

Облигации, в том числе ОФЗ, — источник дохода банка (как и, например, кредитование населения и компаний), в них он вкладывает деньги. Если процент по облигациям растет (что сейчас и происходит), значит, рынок видит риски возможного ужесточения денежно-кредитной политики, то есть подъема ставки ЦБ. Чтобы оградить себя от этих рисков, банки повышают и ставки по ипотеке, заранее компенсируя недополучение дохода.

Вторая причина — риск невозврата кредитов из-за снижения доходов населения и из-за мобилизации.

«В 2022 году мы переживали уход работодателей с рынка, сокращение реального сектора экономики, массовый отток людей из России и мобилизацию мужчин молодого и среднего возраста — ту категорию граждан, которая имеет в сравнении с другими более высокие доходы. Все эти факторы повышают риск неисполнения обязательств по ипотеке, просрочкам платежей, то есть банкам необходимо закладывать в стоимость ипотеки увеличение таких рисков», — говорит Евгений Лашков.

Кроме того, власти приняли закон о кредитных каникулах для участников СВО, по которому мобилизованные заемщики могут не выплачивать кредиты и ипотеку во время службы. А в случае гибели участника спецоперации его долг спишут за счет банка. Эти нововведения тоже повлияли на рост ставок по рыночным программам ипотеки.

«Получается, что мобилизованный освобождается от выплаты ипотеки на определенное время, но коммерческий банк продолжает платить Центробанку уже свой кредит. Вопрос о том, кто возместит коммерческому банку его убытки, остается открытым», — говорит Лашков.

Что предлагают банки по рыночной ипотеке

А что с льготной ипотекой?

Льготная ипотека тоже подорожала: теперь кредит можно получить под 8% годовых (до 1 января 2023 года ставка была 7% годовых). Этот показатель ниже, чем ставки по рыночным предложениям банков. Но льготную ипотеку можно взять только на покупку жилья от застройщика.

Еще одна действующая программа с господдержкой — семейная ипотека. С 2023 года она стала доступна родителям, имеющим двух и более детей до 18 лет на дату заключения договора. Ставка — до 6% годовых. Работает в основном на рынке новостроек, но можно купить и «вторичку» — в сельской местности Дальневосточного федерального округа.

Также существуют следующие программы ипотеки с господдержкой:

• IT-ипотека — до 5% годовых;
• «Дальневосточная ипотека» — до 2% годовых;
• «Сельская ипотека» — до 3% годовых;
• военная ипотека.

Надежда НИЗАМОВА, Анна МИЛЬКИНА для Банки.ру