Как подготовить квартиру к сдаче в аренду: проверка жильцов, документы, страховка

Сдача квартиры в аренду может стать отличным пассивным доходом. Однако при безответственном отношении к процессу можно не только остаться без прибыли, но и потерять деньги, а также значительно ухудшить качество недвижимого имущества. Разобрались, что нужно знать, когда сдаешь жилье в аренду, как правильно подготовить квартиру для этого и какие подводные камни могут ожидать арендатора.

Кто имеет право сдавать квартиру

Сдавать квартиру по закону имеет право только собственник жилья. Ни родственники, ни друзья, ни члены семьи владельца жилой площади не могут этого сделать, если только у них нет нотариально заверенной доверенности, которая разрешает им распоряжаться соответствующим имуществом. Договор долгосрочной аренды заключается непосредственно между собственником квартиры и человеком, который хочет временно пользоваться ей.

Если у квартиры несколько владельцев, то необходимо получить согласие их всех. Разрешающий документ может быть заверен нотариусом или в крайнем случае написан от руки.

Также можно сдавать жилую площадь, которая куплена с использованием ипотеки. Согласие кредитной организации требуется, только если это прямо прописано в договоре ипотеки. Конкретные детали лучше заранее уточнить при заключении ипотечного договора.

Как сдать квартиру в аренду правильно

Подготовьте квартиру к сдаче

Перед тем как стать арендодателем, нужно тщательно подготовить квартиру к аренде. Нужно помнить главные пункты такой подготовки:

• Сделайте ремонт — тотальный или косметический. Так можно поднять арендную стоимость жилой площади.
• Поставьте второй замок. Ключи от первого замка будут только у хозяина квартиры. Дубликаты же ключей от второго замка нужно отдать квартиросъемщику. Если вдруг они неожиданно съедут, то всегда можно будет поменять второй замок или отдать ключи от него новым арендаторам. Возможность закрыть квартиру на первый замок также поможет обезопасить от незаконных действий временных жильцов. При этом стоит помнить, что согласно договору аренды, человек, сдающий жилье во временное пользование, не имеет права ограничивать арендатору доступ к его вещам.
• Максимально озаботьтесь избавлением жилой площади от личных вещей предыдущего жильца. Их можно выбросить, вывезти в другую квартиру, на дачу или запереть в комнате, которая не будет сдаваться. Если в договоре прописано наличие мебели, хорошим тоном будет предоставить жильцам бытовую технику и электронику первой необходимости, а также посуду и иные функциональные приборы, необходимые для базовых нужд проживающего.
• Сделайте фото квартиры непосредственно перед тем, как передать ее в аренду. В случае, если арендаторы окажутся не очень добросовестными, это поможет доказать вашу правоту в ходе судебного разбирательства и наглядно показать повреждения, появившиеся за время аренды квартиры.
• Застрахуйте квартиру и гражданскую ответственность перед соседями. Однако важно помнить, что в договоре страхования должно быть указано, что застрахованная квартира сдается в аренду. В противном случае в компенсации при наступлении страхового случая может быть отказано.

• Подготовьтесь к уплате налогов. Если вы сдаете квартиру по закону через договор, то необходимо платить налог с доходов, полученных от аренды квартиры. Если доход от сдачи квартиры не превышает 2,4 млн рублей в год, вам не нужно открывать ИП и подавать каждый год декларации. Достаточно установить приложение «Мой налог», зарегистрироваться как самозанятый и платить налоговые сборы через него каждый месяц.
• Проверьте личность потенциального арендатора. На основе доступной личной информации можно проверить конкретного человека через открытые базы данных и социальные сети. Это поможет узнать и о платежеспособности потенциального арендатора — например, долги можно посмотреть по базе данных судебных приставов. Проверить на банкротство — в Едином федеральном реестре банкротов.

Заключите письменный договор

После того как арендатор выбран, необходимо заключить договор аренды. Он может быть составлен в свободной форме или подготовлен квалифицированными юристами, что, конечно, будет стоить денег. Однако обязательные пункты в этом документе все-таки должны присутствовать. Договор должен содержать:

• Информацию о дате, способе и сумме оплаты квартиры и коммунальных платежей.
• Пункт о запрете на сдачу квартиры в субаренду, если вы этого не хотите. Здесь же необходимо прописать другие запреты для арендатора (запрет на курение в соответствующей жилой площади, условия содержания домашних животных, условия, касающиеся детей, запрет на шум в определенное время и так далее).
• Четкие и неукоснительные правила посещений квартиры владельцем: дни, условия и время.
• Условия и срок расторжения договора.
• Информацию о залоге и условия его возврата.
• Акт приема-передачи жилья с подробным описанием состояния квартиры, мебели, электроники и других вещей долгосрочного использования. Можно также сделать фото- и видеосъемку и приложить к договору соответствующие объекты, чтобы арендатор смог ознакомиться и подписать свое согласие.

Зафиксируйте состояние квартиры

Зафиксировать состояние квартиры перед сдачей — это максимально важный элемент процесса. Речь идет как об описи технического состояния жилья и мебели, так и о фото- и видеосъемке. Необходимо честно показать новому жилищу все присутствующие недочеты, минусы и поломки в квартире. При подписании договора необходимо проводить осмотр жилой площади вместе с арендатором.

Составьте акт приема-передачи жилья

Форма акта приема-передачи жилья жестко не регламентирована. Однако все-таки лучше максимально подробно прописать состояние передаваемой в аренду квартиры вплоть до неработающей лампочки или плохо закрываемого окна. Важно, чтобы потенциальный арендатор ознакомился с этим документом и подписал его. Это поможет в дальнейшем решить возможные спорные ситуации.

Помимо срока аренды, размера арендной платы, нюансов по оплате коммунальных услуг и платежей, а также порядка пользования жилым помещением, желательно предусмотреть и обязанность арендатора возместить все причиненные им убытки, а также указать срок и порядок возмещения.

Возьмите копии документов арендаторов

Личная информация об арендодателях поможет владельцу квартиры защитить свои права, если жильцы окажутся не очень добросовестными. Поэтому во время заключения договора нужно попросить как минимум копию паспорта. Если будет необходимо обратиться в судебные органы, это сыграет вам на руку. В исковом заявлении нужно указывать полное имя, отчество и фамилию, паспортные данные, прописку и контактные данные.

Возьмите депозит

Депозит — это определенная сумма денег, которую арендатор передает арендодателю в качестве обеспечения своих возможных обязательств по возмещению ущерба. Сейчас такой процесс стал достаточно привычным. По окончании договора аренды снимающее жилье лицо может забрать свои деньги, если в квартире не было обнаружено никаких серьезных повреждений. Если они все-таки были, то эти средства пойдут на ремонт квартиры в качестве возмещения.

Размер депозита также нужно прописывать в договоре аренды. Кроме того, там же стоит указать условия, при которых он взимается.

Стоит ли страховать квартиру перед сдачей в аренду

От нового жильца в квартире будет зависеть не только состояние вашего жилья, но и жизнь других соседей. Поэтому, как уже указывалось, лучше застраховать квартиру и ответственность перед третьими лицами.

Кому поможет страховка

Договор страхования поможет не только обезопасить риски повреждения квартиры для ее владельца, но и покроет ущерб, если повреждения получат жилые площади соседей, нежилые помещения или даже сам дом, где находится соответствующая собственность. Договор страхования ответственности перед третьими лицами поможет выплатить убыток пострадавшим.

Однако стоит помнить, что если квартира сдается в аренду на долгий срок, то необходимо об этом предупредить страховую компанию и заключить дополнительный договор страхования непосредственно на этого человека. Если этого по каким-то причинам не сделать, то страховая компания может отказаться от страхового возмещения.

Какие квартиры можно застраховать

Застраховать квартиру может как владелец, так и арендатор. Причем договор можно заключить и для квартиры, которая сдается посуточно. Застраховать можно:

• Квартиру, купленную в кредит. Полис страхования недвижимости дополнит обязательную ипотечную страховку: она защищает только конструктив квартиры — пол, стены и потолки, но не покрывает отделку, мебель, бытовые приборы.
• Квартиру в новом доме с только что сделанным ремонтом. В этом случае стоит застраховать ответственность перед соседями — если случайно повредите чужое имущество, ущерб компенсирует страховая компания.
• Если же квартира находится в старом, ветхом доме, то лучше обратить внимание на сантехнику, проводку и электроприборы. Здесь не помешает страхование от несчастного случая, пожара или залива водой.

Что и от каких рисков можно застраховать

Застраховать можно как конструктив квартиры (пол, стены, потолок), так и отделку (обои, паркет, натяжной потолок и декоративные элементы), оборудование (теплый пол, бойлер и проводку) и движимое имущество (мебель, технику и электронику).

Застраховать квартиру можно от пожара (бытового, короткого замыкания), залива квартиры (в результате затопления соседями или лопнувшей батареи), противоправных действий третьих лиц (если речь идет о вандалах или взломе).

Как оформить страховку

Оформить полис страхования жилья можно двумя способами.

• Первый — это экспресс-способ: купить коробочное решение, которое предлагает базовый набор рисков. Это быстрый способ, который делается без осмотра квартиры. Такая страховка может быть менее выгодна и не будет учитывать всех индивидуальных элементов жилой площади. Самый дешевый полис стоит около 500–1 000 рублей. Но и возмещение по нему не превышает 200 тысяч рублей, что не всегда может покрыть ущерб, который был причинен.
• Классический вариант страхования. Он предполагает обязательный осмотр жилья соответствующим специалистом, определение основных его характеристик. Классический вариант в большинстве случаев допускает индивидуальные условия страхования для конкретного клиента-заказчика, что касается как используемых тарифов, так и перечня страховых рисков. Это не очень быстрый процесс, однако страховка может стать более выгодной, так как будет подобрана под индивидуальные характеристики жилья и потребности владельца.

Что не является страховым случаем

Под нестраховые случаи, в рамках которых нельзя будет получить возмещение, подпадают:

• воздействие огня, но не вследствие пожара или взрыва;
• естественный износ, коррозия, гниение, самовозгорание элементов квартиры или отделки;
• ошибки проектирования квартиры;
• попадание дождя, снега или других осадков через незакрытые окна;
• нарушения правил эксплуатации оборудования и техники;
• умышленное причинение вреда собственности;
• ядерный взрыв, военные действия, массовые беспорядки;
• арест, конфискация или уничтожение имущества по решению уполномоченных органов.

Как сдать квартиру в аренду: главное

• Перед сдачей квартиры необходимо подготовить жилую площадь: сделать качественный ремонт, убрать ненужные вещи, поставить второй замок.
• Выбирать арендодателей стоит внимательно: проверять их следует по открытым базам и социальным сетям.
• Подготовить соответствующий договор аренды, прописав в нем все условия, а также подготовить акт приема-передачи квартиры и указать все технические характеристики жилья.
• Застраховать в страховой компании как саму квартиру, так и гражданскую ответственность перед соседями, что поможет получить возмещение в случае пожара, потопа или других возможных неприятностей.