Новостройка или вторичка: какая инвестиция может принести наибольший доход

Объем рынка инвестиционных квартир в России в 2022 году составил 1,25 трлн рублей, говорит гендиректор экосистемы для покупки и продажи недвижимости на вторичном рынке «ФЛИП» Евгений Шавнев. По его словам, каждая четвертая сделка проводилась в инвестиционных целях, причем на эти покупки россияне тратили порядка 7–12 млн рублей, что на 30% ниже показателя 2021 года.

Разбираемся, что происходит с рынком недвижимости сейчас, как меняются и от чего зависят цены и по каким характеристикам выбирать квартиру для инвестиций.

Что выгоднее для инвестиций: новостройка или вторичка

Новостройка

Прежде всего нужно разделить инвестиции по целям на краткосрочные и долгосрочные, говорит генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко.

«Если вы хотите за 1–2 года выручить 30% от вложенной суммы денег, лучше выбрать новостройку на уровне котлована. К моменту сдачи ваша квартира будет стоить существенно дороже», — говорит он.

Это подтверждает и совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. «Как и прежде, с момента начала строительства до сдачи недвижимость дорожает примерно на 20–30%», — говорит он. При этом новое жилье дольше остается ликвидным, чем любой более старый объект, поэтому при перепродаже можно выручить больше денег, замечает он.

На первичное жилье обычно цены растут быстрее, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Например, за год цены на первичном рынке Москвы выросли на 7,5%, тогда как квартиры в старом фонде подешевели на 1,5%.

По ее словам, инвестиции в первичное жилье по-прежнему хорошо подходят для сбережения средств. «Однако в ближайшее время столь стремительного удорожания первичного жилья ждать не стоит», — считает эксперт. Скорее цены на новостройки будут расти примерно на уровне инфляции.

Вторичка

В любом случае вторичка не дорожает так сильно, как новостройка, так как фактически покупка происходит по финальной стоимости объекта, говорит Савченко. «Единственное, что может повлиять на дальнейший рост стоимости — открытие рядом метро или другой транспортной инфраструктуры. Либо если вы покупали квартиру без ремонта, то с ним она будет стоить на 7–10% дороже», — замечает он.

По его словам, обычно в качестве инвестиции вторичку рассматривают только для долгосрочных вложений со сроком окупаемости 10–15 лет. Например, человек покупает квартиру с использованием ипотеки и сразу сдает ее в аренду, чтобы рента перекрывала ежемесячные платежи по кредиту. В итоге покупатель получает свою квартиру, вложив деньги только в первоначальный взнос, объясняет он.

Тем не менее генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин не советует рассматривать старый массовый жилой сектор в качестве инвестиций. «Вероятнее всего, придется вложиться в дорогостоящий ремонт с заменой всех коммуникаций, а сроки окупаемости будут длинными», — поясняет эксперт.

Однако в 2022 году произошло достаточно резкое снижение стоимости вторичного жилья, напоминает Шавнев. В среднем дисконт достигал 10%, из-за чего на этот сегмент обратили внимание те, кто не собирался инвестировать в недвижимость в принципе.

Но даже это не может кардинально изменить ситуацию, полагает Коркка. Рынок вторички не подкреплен ипотечными госпрограммами, поэтому можно ожидать дальнейшее снижение средней стоимости жилья в этом сегменте, считает она. Вместе с тем выше риск столкнуться со сложностями при оформлении документов и даже с мошенничеством, предупреждает эксперт.

Что сейчас происходит с ценами на недвижимость

Традиционно готовая новостройка при прочих равных дороже вторичной квартиры приблизительно похожего класса. По словам Шавнева, ценовая разница между вторичкой и первичкой варьируется в пределах 5–15% в зависимости от региона и других факторов. Эта разница формируется в зависимости от локации, класса объекта, доступности инфраструктуры, уровня благоустройства.

За последние пять лет цены на новостройки в Москве выросли на 80,6%, тогда как вторичное жилье подорожало на 43,4%, говорит Коркка. Суммарный уровень инфляции в России за это время составил 31,1%. «То есть инвестиции во все типы московской жилой недвижимости оказались прибыльными, но покупатели новостроек выиграли больше», — поясняет она.

Сейчас средняя цена квадратного метра на московском первичном рынке составляет 433,1 тыс. рублей, на вторичном рынке — 275 тысяч рублей. Однако предпосылок для дальнейшего бурного роста цен на первичное жилье нет, добавляет эксперт.

Более того, рынок первички на сегодняшний день более перегрет, считает Шавнев. «Застройщики фиксируют снижение спроса, хотя пока не готовы идти на снижение цены», — добавляет эксперт.

Но с повышением ипотечных ставок на первичное жилье спрос начинает постепенно возвращаться на вторичный рынок, говорит Савченко. «Здесь продавцы могут регулировать цену самостоятельно и увеличивать разрыв до 20%, в отличие от застройщиков, которые не могут снижаться так сильно. Этот фактор также влияет на отток клиентов с первички», — объясняет он.

При этом застройщики продолжают вводить различные акции, которые могут привлекать клиентов, уточняет эксперт. «Это и банковские кэшбэки, и длинные беспроцентные рассрочки, и отделка техникой и мебелью в подарок», — говорит он.

Средняя доходность инвестиций в недвижимость

Доходность напрямую зависит от способа инвестирования, замечает Перлин. В среднем доходность от продажи московской квартиры массового класса составляет до 7% годовых, а средний срок окупаемости — примерно 18 лет. Но при покупке для дальнейшей перепродажи можно заработать до 30% от первоначальной стоимости квартиры или апартамента, говорит он.

В среднем у розничного инвестора при регулярных сделках на вторичном рынке доходность варьируется в диапазоне 20–30% годовых, на первичном рынке годовая доходность редко превышает 15%, говорит Шавнев.

Действительно, годовая доходность инвестиций в новостройку составляет порядка 10–15%, говорит Щекин. Если параллельно с этим идет опережающий рост средних рыночных расценок, доходность может быть еще выше, добавляет он. При этом от инвестора требуется минимальное количество ресурсов и усилий.

«Расходы фактически равны стоимости договора долевого участия. Квартиру можно перепродать по договору уступки прав требования дольщика», — отмечает эксперт.

Что выгоднее сдавать в аренду: новостройку или вторичку

Первичное жилье выгоднее как для перепродажи, так и для сдачи в аренду, уверена Коркка. Например, съем московских «однушек» в старых домах арендаторам обходится в среднем в 37 тысяч рублей; в домах, введенных до 2018 года — в 41 тысячу рублей; в жилых комплексах, сданных за последние пять лет — в 48 тысяч рублей.

«Многие клиенты готовы переплачивать за более комфортные условия», — объясняет она.

Новостройка дороже в приобретении, поэтому доходность может быть ниже, чем у вторичной и недорогой квартиры, говорит Щекин. «Но если купить квартиру на ранней стадии строительства с отделкой от застройщика, то она вполне может быть более доходной, чем недорогой аналог в старом жилом фонде», — добавляет он. Важно, что новостройка интересует более обеспеченных и надежных арендаторов.

В свою очередь Савченко уверен, что все зависит исключительно от характеристик квартиры. «Новостройка на Садовом кольце по цене будет уступать вторичке на Патриарших, так как локация играет большую роль. Многие хотят жить в модных местах центра города, чтобы вся инфраструктура была в пешей доступности», — поясняет эксперт.

Также многое зависит от статуса дома, некоторые объекты являются самостоятельными брендами и только за это имеют наценку в аренде, уточняет он. Плюс влияют видовые характеристики, ремонт и техническое оснащение квартиры. «Поэтому нельзя точно сказать, что квартира в новостройке или на вторичном рынке принесет вам больше денег. Нужно учитывать все параметры и смотреть цены в локации у конкурентов», — заключает эксперт.

С помощью сервиса Банки.ру вы можете больше изучить тему инвестиций, подобрать оптимальные условия по ипотеке, а также узнать ситуацию на рынке металлов, валюты и недвижимости.

Еще по теме: