Ставки по ипотеке растут, условия по госпрограммам ужесточают. Но что делать, если квартира нужна в ближайшее время — весной 2024 года? Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова рассказала, что происходит на рынке и как принять решение о покупке.
Что происходит со ставками по рыночной и льготной ипотеке
Ключевая ставка держится на уровне 16% с декабря 2023 года. Средняя ставка по рыночной ипотеке на покупку вторички держится ближе к этому значению — 16–17% годовых. Кроме того, сами банки стали строже подходить к вопросу одобрения. Для них действуют специальные ограничения ЦБ, которые купируют выдачу ипотеки высокорискованным заемщикам — с низким первоначальным взносом или с высокой кредитной нагрузкой (высоким ПДН).
«С 1 марта в очередной раз повысили надбавки к капиталу банков, в результате чего выдача ипотеки заемщикам с первоначальным взносом до 10% и с ПДН более 80% для банков стала убыточной и запретительной, — говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. — Одновременно возросла значимость ПДН в момент одобрения заявки. Сейчас большинство кредиторов стали уделять этому показателю первостепенное значение — так же, как и возможности заемщиков подтвердить свой доход документально».
Все это приводит к снижению уровня одобрений заявок. Так, по данным Банка России, в январе в России было выдано в 2,6 раза меньше ипотек, чем в декабре (76 тыс. против 197 тыс.). В денежном выражении выдачи снизились практически троекратно — с 786 до 272 млрд рублей.
Брать ли ипотеку сейчас
Решение о покупке квартиры зависит от многих факторов. Один из определяющих — это условия по ипотечным программам. Поэтому прежде оцените, какие варианты вам подходят. На Банки.ру для этого есть бесплатный сервис, который подберет ипотеку под ваши параметры.
Льготная ипотека в 2024 году стала менее доступна. Так, господдержку на новостройки под 8% годовых теперь можно взять только на сумму до 6 млн рублей (было 12 млн) и с первым взносом от 30%. Кроме того, у банков заканчиваются лимиты на выдачу таких кредитов. Да и сами заемщики теряют интерес, ведь стоимость квартир на первичном рынке зашкаливает.
«Мы видим, что многие люди интересуются ипотекой на вторичку, но спрос сдерживается высокими рыночными ставками, предпосылок для снижения которых у банков пока что нет, — говорит Инна Солдатенкова. — Ожидаем, что этот процесс начнется не ранее III квартала, когда ЦБ может приступить к смягчению денежно-кредитной политики».
При этом существенного снижения ключевой ставки после этого периода, вероятнее всего, не случится. По мнению эксперта, оно будет постепенным и по итогам 2024 года ставка останется двузначной. Это определит динамику корректировки условий по рыночным ипотечным программам, поэтому ожидать быстрого снижения ставок на вторичку не стоит.
Поэтому если ипотека нужна срочно, вариант рыночной программы можно рассмотреть уже сейчас. В будущем ее можно рефинансировать, а переплату за высокую ставку в перспективе сгладить выросшей стоимостью квартиры. Но стоит обращаться за таким кредитом, только если у вас есть необходимый первоначальный взнос и вы проходите по уровню дохода.
«Если понимаете, что дохода может не хватить, то есть платеж будет превышать половину дохода, лучше позаботиться заранее и сразу привлечь платежеспособного созаемщика, тем более что некоторые банки позволяют учитывать третьих лиц, а не только родственников», — говорит Инна Солдатенкова.
Если все же рассматриваете льготную ипотеку и проходите по условиям, подумайте, действительно ли она вам нужна. Из-за более высокой стоимости первичного жилья вы можете получить размер платежа, сопоставимый с вторичкой.
«Кроме того, в траты по первичному жилью также нужно закладывать стоимость ремонта, обстановки квартиры, что увеличивает общий размер издержек по такой ипотеке», — говорит Инна Солдатенкова.
