Досрочное погашение ипотеки помогает закрыть долг раньше и сэкономить на переплате, которая порой достигает нескольких миллионов рублей. Считаем выгоду на примерах.

Параметры ипотеки

Для примера рассмотрим ипотеку со следующими параметрами:

• сумма ипотеки — 8 млн рублей;
• срок — 20 лет;
• ипотека получена 1 августа 2024 года.

Посчитаем, сколько заплатят заемщики, если будут вносить платежи строго по графику. А также на сколько снизится переплата и срок при разных вариантах досрочных погашений:

• если внести разово крупную сумму в 500 тысяч рублей 15 января 2028 года;
• если ежемесячно вносить дополнительные платежи в размере 25% от суммы стандартного платежа начиная с первого месяца и до конца срока кредита.  

Вы можете сами рассчитать параметры ипотеки и ежемесячный платеж с помощью нашего сервиса.

Рыночная ипотека под 20% годовых

В 2024 году ставки по рыночной ипотеке достигают 20% годовых. Если человек оформит такой кредит, он будет выплачивать его на следующих условиях:

• ежемесячный платеж — 135 906 рублей;
• переплата — 24 617 440 рублей;
• общая сумма, которую вернет заемщик, если будет оплачивать ипотеку строго по графику, — 32 617 440 рублей.

Каждый месяц — дополнительно 25% от суммы платежа

25% от 135 906 рублей — это 33 976,5 рубля. Каждый месяц и до конца срока кредита заемщик будет вносить в общей сумме по 169 882,5 рубля. Вот как в этом случае изменятся срок и переплата.

Срок в таком случае уменьшается очень сильно: ипотека будет закрыта почти на 12,5 года раньше. Несмотря на то что переплата уменьшилась довольно существенно — на 16 954 295,41 рубля, она все равно остается очень высокой.

Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова рекомендует оформлять рыночную ипотеку только в случае, если вы точно знаете, что закроете ее досрочно, например, в случае продажи другой квартиры.

«Если у вас пока нет возможности закрыть ипотеку досрочно за счет получения других средств и вы готовы к большой переплате, то можно поступить так: рефинансировать ипотеку при снижении ключевой ставки. Однако такая возможность появится, скорее всего, не скоро — не ранее 2025 года», — уточняет аналитик. 

Разово — 500 тысяч рублей 

Рассмотрим, как изменятся переплата и срок, если заемщик один раз за весь срок ипотеки внесет платеж в 500 тысяч рублей. Делать досрочное погашение выгоднее всего в первую половину срока, поэтому рассмотрим ситуацию, при которой заемщик внесет 500 тысяч рублей 15 января 2028 года.

В этом случае срок сократится почти на пять лет, а переплата уменьшается еще меньше — на 7 468 233,41 рубля. Получается, выгоднее вносить каждый месяц небольшую сумму, как в первом случае. 

Семейная ипотека под 6% годовых

Если у заемщика есть ребенок младше шести лет, он может оформить ипотеку по льготной ставке 6% годовых. Тогда будет выплачивать ипотеку на таких условиях:

• ежемесячный платеж — 57 314 рублей;
• переплата — 5 755 360 рублей;
• в общей сумме заемщики вернут 13 755 360 рублей, если будет оплачивать ипотеку строго по графику.

Каждый месяц — дополнительно 25% от суммы платежа

25% от 57 314 рублей — это 14 328,5 рубля. То есть в сумме каждый месяц семья будет вносить 71 642,5 рубля. Вот как изменятся срок и переплата.

Срок в таком случае изменится ощутимо: семья закроет ипотеку почти на семь лет раньше. Разница в переплате также будет примерно в 1,5 раза, а именно на 2 035 776,28 рубля меньше.

Разово — 500 тысяч рублей 

При разовом внесении 500 тысяч рублей в январе 2028 года переплата и срок изменятся следующим образом.

Срок и переплата в такой ситуации сократятся, но не очень значительно: ипотека будет закрыта раньше на два года, а переплата сократится меньше чем на миллион — на 776 178,55 рубля.

Дальневосточная ипотека под 2% годовых

Заемщик оформил ипотеку для покупки квартиры в новостройке на территории ДФО площадью более 60 кв. м, поэтому ему доступна максимальная сумма ипотеки не до 6 млн рублей, а до 9 млн рублей.

• Ежемесячный платеж — 40 471 рубль.
• Переплата — 1 713 040 рублей.
• В общей сумме заемщики вернут 9 713 040 рублей, если будет оплачивать ипотеку строго по графику.

Переплата по Дальневосточной ипотеке в любом случае получается маленькой благодаря низкой ставке, однако и ее можно сократить.

Каждый месяц — дополнительно 25% от суммы платежа

25% от 40 471 рубля — это 10 117,75 рубля. То есть в сумме каждый месяц заемщик будет вносить 50 588,75 рубля. Вот как изменятся срок и переплата.

Переплата снижается несущественно, однако закрыть ипотеку получится практически на пять лет быстрее.

Разово — 500 тысяч рублей 

При разовом внесении 500 тысяч рублей в январе 2028 года переплата и срок изменятся следующим образом.

Ипотеку получится закрыть почти на 1,5 года раньше, но с еще меньшей экономией на переплате.

Когда лучше делать досрочное погашение

Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова говорит, что выгоднее всего вносить досрочные платежи в первую половину срока ипотеки, когда платеж состоит в основном из процентов.

«Однако при высокой ключевой ставке (в августе 2024 года составляет 18%. — Прим. ред.) досрочное погашение ипотеки не всегда будет целесообразным. Особенно если вы получили ее по существенно более низкой ставке, чем нынешняя ключевая, — говорит аналитик. — Лучше в этом случае воспользоваться моментом и положить деньги на вклад или накопительный счет — так вы увеличите свои накопления за счет высоких ставок».

Исключение — рыночная ипотека, оформленная в течение последнего года. В этом случае из-за очень высокой переплаты лишние средства лучше направить на досрочное погашение.