Стоило брать раньше? Как менялась ставка по ипотеке на вторичку за последние пять лет

За последние пять лет ключевая ставка ЦБ сильно менялась, а вслед за ней — и ставки по кредитным продуктам. Мы посмотрели, что происходило со средневзвешенной ставкой по ипотеке с 2020 по 2024 год, когда оформление было наиболее выгодным, и были ли удобные моменты для рефинансирования. 

Условия ипотеки

Мы анализировали ставки на примере такой ипотеки:

• Сумма — 8 млн рублей
• Срок — 20 лет

Особенности расчета:

• Для расчета использовали данные из отчета обзора рынка «ДОМ.РФ» — это госкорпорация, ответственная за развитие жилищной сферы.
• Данные по ключевой ставке брали с сайта ЦБ РФ.
• Рассмотрели в расчетах ипотеку, по которой можно купить жилье на вторичном рынке.
• Посчитали сумму переплаты и регулярного платежа по средневзвешенной ставке ипотеки на вторичном рынке на каждый год — это ставка, которая показывает усредненный размер переплаты по ипотекам, выданным физическим и юридическим лицам.
• На 2024 год рассмотрели средневзвешенную ставку по каждому из первых двух кварталов: с января по март и с апреля по июнь, а также ситуацию на 7 октября 2024 года.
• В расчетах исходили из того, что заемщик платит строго по графику: без просрочек, дополнительных платежей и досрочного погашения.

2020 и 2021 годы. Средневзвешенные ставки 8,4% и 8,3%

В 2020 и 2021 годах ключевая ставка ЦБ в разные периоды находилась в пределах от 4,25% до 8,5% годовых. Средневзвешенные ставки по ипотеке были почти одинаковыми, из-за чего получилась небольшая разница в ежемесячных платежах и переплате. 

Если бы заемщик взял ипотеку в 2018—2019 годах, он смог бы оформить рефинансирование в 2020—2021 годах. В 2019-м средневзвешенная ставка по ипотеке на вторичном рынке была выше и составляла 10,11% годовых, а в 2018 — 9,56%.

«Удачным моментом для рефинансирования принято считать периоды, когда ставки на рефинансирование как минимум на 2 процентных пункта ниже, чем по текущей ипотеке. Для вторичного жилья такими периодами были 2020—2021 годы, — говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. — При этом первичное жилье выгодно могли рефинансировать заемщики, подпадающие под действие семейной ипотеки». 

2022 год. Средневзвешенная ставка 9,6% 

Ключевая ставка ЦБ в 2022 году была нестабильной и находилась в разное время в пределах от 7,5% до 20% годовых. Однако период, когда ключевая ставка была выше 15%, был относительно всего года недолгим — с 28 февраля по 29 апреля 2022 года.

В сравнении с предыдущими двумя годами ставка в 2022 году выросла — из-за этого переплата и ежемесячный платеж увеличились. Ипотека стала менее выгодной в сравнении с 2020—2021 годами. По этой же причине использовать рефинансирование было невыгодно.

2023 год. Средневзвешенная ставка 10,1% 

Ключевая ставка ЦБ была на уровне от 7,5% до 16% годовых.

В 2023 году средневзвешенная ставка также выросла, из-за чего ежемесячный платеж увеличился почти на 9 тыс. рублей в сравнении с 2020 годом. Рефинансирование также было нецелесообразно.

2024 год. Средневзвешенная ставка первых двух кварталов: 11,1% и 10,3% 

Весь год ключевая ставка ЦБ находится на высоком уровне: от 16% до 19% годовых. Средневзвешенные ставки по ипотеке тоже растут. В октябре 2024 года процент по ипотеке достигает 18—25% годовых, а среднее значение, по данным каталога Банки.ру на 7 октября, – 18,82% годовых.

Переплата по ипотеке на «вторичку» получается колоссальной и превышает изначальную сумму кредита почти в три раза. При этом она может быть еще выше, если банк одобрит ставку выше средней в 20,13% годовых. 

Что влияет на ипотеку в 2024 году, кроме ключевой ставки

На ставки по ипотеке сейчас влияют и другие факторы:

• Макропруденциальные надбавки и лимиты, установленные ЦБ РФ. Из-за них заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) не выдают кредитные продукты. Долговая нагрузка считается высокой, если заемщик тратит на погашение кредитных платежей 50—80% от ежемесячного дохода. Банки также ограничили с 1 сентября выдачу ипотеки и для тех заемщиков, которые тратят на кредитные продукты меньше половины доходов.
   
• Введение ипотечного стандарта с 1 января 2025 года. Этот стандарт нужен для защиты заемщиков и банков. Например, ЦБ запретит застройщикам получать вознаграждение за снижение ставки при искусственном завышении стоимости жилья.
   
• Изменение условий льготных ипотечных программ. Например, этим летом подняли ставку по IT-ипотеке до 6% годовых. Также прекратилось действие льготной ипотеки под 8% годовых. Подробнее об изменениях в госпрограммах рассказали в статье.

Стоит ли брать ипотеку в 2024 году

В условиях высоких ставок и цен на недвижимость нужно отталкиваться от срочности покупки жилья и оценивать целесообразность оформления рыночной ипотеки. Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова рекомендует оформлять ипотеку этой осенью только:

• если в планах покупка квартиры по выгодной цене и есть возможность закрыть ипотеку досрочно — например, за счет продажи другого имущества;
• когда есть расчет на рефинансирование ипотеки в будущем в случае снижения ставок.

«Переплата по ипотеке будет значительной, а предпосылки для снижения ставок появятся не ранее первого полугодия 2025 года», — говорит аналитик.

Как менялась ставка по ипотеке: сравнительная таблица

Для удобства сравнения собрали в одной таблице все данные по средневзвешенным ставкам и переплате с 2020 по 2024 год. Напомним параметры ипотеки:

• Сумма ипотеки — 8 млн рублей
• Срок — 20 лет