Что купить за $200 тыс.— кипу векселей, дающих сомнительные права на квартиру в строящейся «панельке», или загородный дом в собственность? Бесспорно, разумнее купить загородный дом. Аналогичного мнения придерживаются и банкиры. Иначе как объяснить прорыв на рынке ипотечного кредитования загородного жилья, происшедший всего за полгода? Получить кредит на покупку дома в Подмосковье теперь порой легче, чем на квартиру в Москве.
Дом по цене «однушки»
Тем, кто задумался о смене городской квартиры на загородный дом, стоит обратить внимание на коттеджные поселки экономкласса. $250 тыс. хватит на покупку таунхауса или коттеджа площадью 150—200 кв. м «под чистовую отделку». Наиболее простой вариант приобретения бюджетного загородного жилья — покупка таунхауса. По площади таунхаусы почти всегда меньше коттеджей, поэтому они дешевле. Риэлтеры отмечают, что по ипотеке чаще всего покупают именно таунхаусы, а не отдельно стоящие дома. Причем именно таунхаус с небольшим участком земли часто предпочитают в качестве варианта расширения жилплощади покупатели, уже имеющие маленькую квартиру в Москве. В Подмосковье таунхаусы сейчас строятся и продаются в 47 поселках (около 10% рынка недвижимости Подмосковья). На Ярославском шоссе восемь поселков таунхаусов, на Дмитровском — семь, на Калужском — шесть, на Пятницком — пять, на Новорижском — четыре, на Рублевском — четыре. По остальным направлениям — один-два.
Удаленность поселков таунхаусов от МКАД не превышает 10—15 км. Что, безусловно, удобно для круглогодичного проживания. Другой вариант бюджетной альтернативы квартире в Москве — покупка коттеджа в строящемся поселке. В среднем за время строительства дома его цена растет на 30—100% в год. Коттедж, который в августе 2004 года в поселке «Павлово» (30-й км Новорижского шоссе) продавался за $550 тыс., сейчас стоит $2 млн. Столь высокий темп роста цен связан с общим ростом цен на рынке, а также с постепенным завершением строительных работ в этих комплексах. «Обычно рост цен в коттеджных поселках происходит в момент перехода к следующей стадии монтажа дома,— рассказывает Александр Винокуров, директор департамента жилой недвижимости группы компаний ’РИГрупп’.— Например, год назад стоимость объекта на уровне котлована в нашем поселке ’Поливаново’ не превышала $215 тыс. Сейчас, на этапе завершения строительства и подведения к домам коммуникаций, средняя стоимость объекта превысила $390 тыс.». Таким образом, прирост средней стоимости объекта в «Поливанове» составил на настоящий момент более 80% годовых. После сдачи поселка госкомиссии компания «РИГрупп» ожидает повышения стоимости еще на 20%.
Чем ближе в коттеджных поселках завершение строительных работ, тем удобнее там жить. Соответственно, каждый шаг, приближающий к мирной жизни — без бетономешалок и стука отбойных молотков, повышает цену домовладений. Многие застройщики предоставляют возможность рассрочки платежа на время строительства. То есть при определенных условиях купить у них дома можно и без ипотечного кредита. Это возможно, например, в следующих поселках: «Визендорф» (30-й км Ярославского шоссе), «Крючково-2» (38-й км Новорижского шоссе), «Опушкино» (38-й км Новорижского шоссе), «Мансурово» (50-й км Новорижского шоссе), 33 Club (37-й км Киевского шоссе), «Апрелевский» (23-й км Киевского шоссе), «Европа. Деревня-4» (24-й км Калужского шоссе), «Царское село» (46-й км Новорижского шоссе), «Захарово» (24-й км Новорижского шоссе), «Дворянское гнездо» (9-й км Новорижского шоссе), «Веледниково» (14-й км Новорижского шоссе), «Зеленый мыс» (28-й км Дмитровского шоссе), «Бельгийская деревня» (12-й км Киевского шоссе).
Отметим, что риск стать обманутыми дольщиками у покупателей строящейся загородной недвижимости гораздо ниже, чем у соинвесторов столичных новостроек. В Москве около 15 тыс. обманутых дольщиков, а среди покупателей недвижимости в поселках нет ни одного. Все за МКАД Стоимость квадратного метра в многоэтажных домах в Москве растет такими темпами, что пока банк рассматривает заявку на ипотечный кредит, запрашиваемая сумма становится недостаточной для совершения сделки. Это происходит в 90% случаев. Результат — подтвержденные, но не востребованные кредиты.
На рынке загородной ипотеки ситуация принципиально иная. Нет дефицита предложения, девелоперы готовы фиксировать цены на нормальное время рассмотрения заявки банком, а не на день-два, как в случае с городской недвижимостью. Возможно, скоро часть покупателей, которые могут улучшить жилищные условия только с помощью ипотеки, переедет жить за город. Согласитесь, одно дело большую часть жизни выплачивать кредит за дом, в котором с комфортом будет жить все эти годы семья из четырех-пяти человек, и совсем иное — купленная по ипотеке небольшая квартира, где с самого начала будет тесно и семье с одним ребенком.
«Принципиальные изменения на рынке ипотеки загородной недвижимости произошли в этом году после принятия пакета законопроектов, регулирующих обращения взыскания на земельные участки, на которых находится жилой дом,— рассказывает Владимир Лопатин, президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров.— Банки стали активно разрабатывать и предлагать заемщикам программы долгосрочного кредитования частного загородного жилья».
Раньше банки опасались выдавать кредиты на покупку частного жилья, поскольку конфисковать у заемщика домовладение за неуплату оказывалось очень сложно юридически: не существовало механизма обращения взыскания суммы долга на участок земли, на котором построен дом. А продать дом без участка, понятно, невозможно. Теперь процедура изъятия земли банками у должников зафиксирована на законодательном уровне. Риски снижены, с начала года кредиторы начали разрабатывать и предлагать клиентам программы ипотечного кредитования загородной недвижимости. Кредиты на покупку загородного дома есть во многих банках.
Однако обычно получить такой кредит можно только на дом в определенном коттеджном поселке. Зачастую строительство этого поселка финансирует тот же банк, что и выдает кредит. Преимущество подобных программ очевидно: все документы уже согласованы между банком и застройщиком, поэтому процесс сбора документов и проведения сделки проходит намного быстрее и увереннее. Мягче и условия кредитования. Например, Международный московский банк предлагает программу кредитования для покупки таунхаусов в поселке «Дубровка» (5-й км Калужского шоссе). Кредит размером до 90% стоимости таунхауса предоставляется по ставке от 9,9% годовых при валютном кредите — то есть на условиях приобретения квартир на вторичном рынке.
Собинбанк разработал программу для загородных домов «Истра Кантри Клаб». Деньги можно получить как на покупку коттеджа на вторичном рынке, так и на этапе строительства. Программа распространяется даже на земельные участки поселка.
При прочих равных
В основном процентные ставки и первоначальный взнос по кредитам на покупку загородной недвижимости выше, чем по займам на квартиру. Так, если по кредиту на квартиру первый взнос может составлять 5—10% стоимости квартиры, по программам загородной ипотеки он до сих пор находится в диапазоне 10—30%. Процентная ставка по таким кредитам выше, чем по кредитам на покупку квартиры, на 1—3% годовых. У ряда банков ставки по кредитам на загородное жилье не отличаются от ставок по кредитам на квартиры.
Но различия все же есть, и прежде всего они проявляются на этапе страхования. Это связано прежде всего с тем, что реализовать загородный дом в случае непогашения кредита существенно труднее, чем квартиру. Вторая сложность получения кредита на дом связана с невозможностью предоставления каких бы то ни было документов на строение, если дом еще не построен. Оценить дом гораздо сложнее, чем квартиру в многоэтажке. Средняя стоимость квадратного метра жилья в многоэтажных домах высчитывается исходя из используемых материалов (бетон, кирпич и т. д.) и местоположения объекта. Частные загородные дома оценивают путем «сравнения с аналогичными объектами».
Практика эта абсурдная, признают специалисты. «Когда, к примеру, банк-кредитор попросил две независимые компании оценить объект, сумма, названная первым оценщиком, оказалась в 40 раз выше второй оценочной стоимости»,— рассказывает Владимир Лопатин. Стоимость частного жилья в Подмосковье зависит отнюдь не только от цены используемых в строительстве материалов и качества работ. На нее влияют и другие факторы, в частности наличие коммуникаций, расположение участка относительно Москвы, удаленность от МКАД, наличие инфраструктуры, живописность места, наличие или отсутствие свалок. Такой подход к оценке загородных домовладений, признают специалисты, в отечественном банковском сообществе пока не сформировался. Он формируется постепенно, в процессе кредитования. Объем кредитов на покупку загородной недвижимости в общем портфеле банков пока минимален, признаются участники рынка.
Так, в Промсвязьбанке этот вид кредитования занимает чуть больше 5,5% ипотечного кредитного портфеля. В ипотечном портфеле Райффайзенбанка и Росбанка доля кредитов на покупку загородной недвижимости — около 2%. В «Абсолют банке» — 1%. Но есть и исключения: в Москоммерцбанке кредиты под залог загородной недвижимости, индивидуального дома, таунхауса в общем ипотечном портфеле банка составляют 30%. «Заявки на предоставление кредитов на загородном рынке недвижимости не ограничиваются желающими купить таунхаус или маленький коттедж,— рассказывает Андрей Коротков, заместитель начальника управления инвестиционных проектов Москоммерцбанка.— Коттеджи бизнес-класса без кредитов недоступны для основной категории потребителей ипотечных кредитов — активных деловых людей, для которых изъятие средств из бизнеса критично и заем единственный возможный способ совершить покупку». Следует отметить, что участники рынка считают покупку загородной недвижимости эконом- или бизнес-класса отличным вложением денег.
«Высокая прибыльность вложений в недвижимость достигается благодаря стремительному росту цен,— констатирует Артем Цогоев, исполнительный директор УК ’Blackwood Фонды недвижимости’.— В прошлом году цены на рынке загородной недвижимости бизнес-класса выросли в среднем на 18—20%». Примерно такие же показатели у поселков экономкласса. «Стоимость загородной недвижимости будет расти и дальше, независимо от того, первичный это рынок или вторичный,— уверен Александр Винокуров.— Дорожать в основном будет земля — до 50% к концу 2006 года, поскольку на рынке с каждым годом ощущается все больший ее дефицит. Возрастет и стоимость прокладки инженерных коммуникаций — не менее чем на 25%. А вот цена самой ’коробки’ коттеджа, а также его отделка подорожает незначительно — не более чем на 10—15% в год». В любом случае рост цен практически компенсирует расходы на обслуживание ипотечного кредита.
Ольга СОЛОМАТИНА
Фото: www.sxc.hu
