«Эксперт РА»: ипотечный бум в России закончится уже в 2019 году

2018 год может стать самым успешным в истории ипотечного рынка, но рост этого сегмента уже начинает исчерпываться, говорится в исследовании рейтингового агентства «Эксперт РА».

В первом полугодии 2018-го российские банки выдали 1,3 трлн рублей ипотечных кредитов, в годовом выражении показатель вырос почти на 70%. Это рекордный результат, констатируют аналитики. К 1 июля 2018-го ипотечный портфель российских кредитных организаций достиг 5,8 трлн рублей.

«Поддержку рынку оказала реализация отложенного спроса на жилье в условиях рекордно низких процентных ставок по ипотеке и стабильных цен на недвижимость», — говорится в исследовании агентства. Еще один фактор — рефинансирование, которое банки наращивали в условиях снижения ставок.

Данные за первое полугодие 2018-го свидетельствуют, что россияне стали охотнее брать в долг более крупные суммы. Доля ссуд от 3 млн до 5 млн рублей выросла до 21% (плюс 3 процентных пункта), доля займов от 5 млн до 10 млн рублей достигла 13% (+1 п. п.). При этом незначительный рост реальных доходов заставляет заемщиков выбирать более длинные сроки кредитования — свыше 20 лет. Интерес покупателей также смещается в сторону готового жилья. По сравнению с кредитованием на покупку новостроек прирост выдач займов на приобретение готового жилья был выше — 71% против 43%.

Впрочем, ипотечный бум в России уже сходит на нет, считают в «Эксперт РА». Во-первых, замедлилось снижение ставок по таким ссудам. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях в июне 2018-го составила 9,48%, это всего на 0,3 процентного пункта меньше, чем годом ранее. Причина — в политике Банка России, который в сентябре повысил ключевую ставку до 7,5%.

«Усиление геополитических рисков и волатильности курса рубля может привести к разгону инфляции и, как следствие, дальнейшему повышению ключевой ставки, что увеличивает вероятность разворота ипотечных ставок к росту уже в текущем году», — прогнозируют аналитики «Эксперт РА».

Разворот в динамике ставок подточит рефинансирование, на которое переориентировались банки. Кроме того, на выдачу ипотеки окажет влияние ситуация на рынке недвижимости. Цены на первичное жилье растут более года, и в дальнейшем динамика может усилиться, говорится в исследовании. С 1 июня 2019 года российские застройщики окончательно откажутся от механизма долевого финансирования к банковскому фондированию, что приведет к росту затрат на строительство.

В этих условиях ипотечное кредитование пойдет на спад уже во втором полугодии 2018-го, считают в «Эксперт РА». По прогнозу агентства, по итогам года объем выдач ипотеки вырастет на 35% и составит 2,7—2,8 трлн рублей. В 2019 году обновить рекорд не удастся. Согласно базовому сценарию, банки выдадут лишь 2,5 трлн ипотечных ссуд. Если же цена на нефть марки Brent снизится до 55 долларов за баррель, а ЦБ поднимет ставку до 8%, объемы ипотечного кредитования сократятся на четверть — до 2 трлн рублей.

Юлия КОШКИНА, Banki.ru