Человек может потерять деньги или быть втянут в судебные разбирательства из-за того, что при покупке дачи не стал слишком тщательно изучать документы предыдущего собственника и поверил на слово. О подобных ошибках с серьезными последствиями рассказала юрист по земельному праву и недвижимости Елена Пятаченко, ее цитирует агентство «Прайм».
Первый важный шаг, который нужно сделать, чтобы избежать проблем, — проверить правоустанавливающие документы на участок и строения. Продавец должен быть собственником и дома, и земли.
«Часто на практике встречаются случаи, когда у продавца есть право только на землю, а дом — "самострой", не оформлен должным образом. Это означает, что в случае спора такой дом нельзя будет признать объектом собственности, а значит — продать, завещать или реконструировать», — указала специалист.
Второй момент — категория земель и вид разрешенного участка. Если на бумаге указано, что это земля сельхозназначения, а по факту используется как дача с домом, возникает риск отказа в регистрации прав, невозможности подключения коммуникаций, а также вовсе изъятия таких земель даже при том, что право собственности было зарегистрировано.
Если покупатель планирует жить на даче круглый год, участок должен быть предназначен для ИЖС (индивидуального жилищного строительства) или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), садоводство не подойдет.
Также юрист рекомендовала проверить наличие обременений: залог, арест, запрет на регистрацию сделок, сервитут или наличие судебного спора по участку или дому. Такие данные есть в ЕГРН.
Еще одним распространенным риском являются нарушения в межевании участка, что приводит к земельным спорам с соседями и проблемам с дальнейшей продажей. Нужно проверить, проводилось ли межевание, есть ли координаты границ в кадастре, соответствует ли расположение с картой Росреестра.
Стоит удостовериться, что каждая сделка (если участок продавался несколько раз) была правильно оформлена, в противном случае есть риск, что право собственности нового владельца оспорят предыдущие хозяева или их наследники.
Пятаченко посоветовала проверить фактическое состояние дома, чтобы не было проблем с реконструкцией и подключением коммуникаций. Также стоит провести юридическую экспертизу до подписания договора, чтобы специалист проверил документы, подготовил проект договора и проконтролировал передачу прав собственности.
«Нотариусы несут профессиональную ответственность за юридическую чистоту сделок и страхуют свои профессиональные риски, что важно для соблюдения всех необходимых формальностей. Да и риск оспаривания удостоверенной нотариусом сделки кратно снижается», — резюмировала специалист.
Предложения банков по ипотеке на строительство и покупку частного дома
При одобрении ипотеки на загородную недвижимость банк в первую очередь оценивает ликвидность объекта — как быстро в случае необходимости он сможет реализовать объект залога. Чем ближе расположен дом к населенным пунктам и чем более он пригоден для проживания, тем охотнее банк выдаст ипотеку. Если банк решит, что ему будет сложно реализовать залог, это снизит вероятность одобрения или выразится в повышенной процентной ставке, сниженной сумме и сроке кредитования, предупреждает руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. Если вы планируете купить или построить частный дом, обратите внимание на нашу подборку предложений:
- Программа «Жилой дом с земельным участком» от Альфа-Банка.
- Программа «Строительство дома» от ВТБ.
- Программа «Покупка дома с земельным участком» от Совкомбанка.
* Предложение актуально на дату публикации материала.
