Добрый день!
У меня оформлен ипотечный кредитный договор в Банке ВТБ от 05.03.2018 по ставке 9,7%. Объект — квартира в новостройке, на момент оформления кредита дом был уже сдан в эксплуатацию, но собственность застройщик до сделки не оформлял, поэтому сделка оформлялась по предварительному договору купли-продажи. Договор купли-продажи, по которому регистрировались в Росреестре моя собственность на квартиру и залог, был заключен позже, 23.06.2018. 03.06.2019 в моей семье родился второй ребенок и мы инициировали процесс рефинансирования кредита в ВТБ по программе господдержки семей с детьми под ставку 5%. Все документы были собраны, проверены и приняты сотрудниками Банка, но в последний момент, в день, когда было назначено подписание нового кредитного договора, сотрудники Банка приостановили и затем отменили сделку, объяснив это тем, что по условиям ипотечной программы с государственной поддержкой для семей с детьми первичный кредитный договор должен быть оформлен под договор долевого участия или договор купли-продажи, а у меня он был оформлен под предварительный договор купли-продажи.

Действительно в Постановлении Правительства РФ № 1711 от 30.12.17: сказано: «Приобретение у юридического лица (за исключением инвестиционного фонда, в том числе его управляющей компании) на первичном рынке жилья готового жилого помещения или жилого помещения с земельным участком по договору купли-продажи, либо на приобретение у юридического лица (за исключением инвестиционного фонда, в том числе его управляющей компании) находящихся на этапе строительства жилого помещения или жилого помещения с земельным участком по договору участия в долевом строительстве (договору уступки прав требования по указанному договору) в соответствии с положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»».

Однако прошу обратить внимание на Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», а именно на пункт 23 указанного Постановления:
«23. В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т. п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются».

Мой предварительный договор купли-продажи был заключен 31.01.2018, имеет условие о полной оплате стоимости объекта в течение 25 рабочих дней и был полностью оплачен 05.03.2018. Исходя из этого я считаю, что данный договор попадает под действие указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49, а значит должен быть квалифицирован как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Таким образом, требования Постановлении Правительства РФ № 1711 от 30.12.17 выполняются и причин для отказа в рефинансировании кредита нет.

Поэтому прошу Банк повторно рассмотреть возможность одобрения рефинансирования моего ипотечного кредита по ипотечной программе с государственной поддержкой для семей с детьми.