Кредит под залог недвижимости — самый простой способ получить в банке крупную сумму. Но он связан с дополнительными рисками, а при заключении договора есть много нюансов. Чтобы получить такой кредит, чаще всего не нужна хорошая кредитная история, но с ней шанс одобрения выше.

Что такое кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости — это сделка с обеспечением. Заемщик не просто обращается в банк за деньгами, а обеспечивает их возврат, оставляя в залог квартиру, апартаменты, дом или участок. 

Как это работает. Заемщик берет в банке кредит и оставляет в залог недвижимость в качестве гарантии возврата денег. Если заемщику не удается вернуть кредит, банк обращается в суд за разрешением продать заложенную недвижимость. Суд выдает разрешение, и приставы продают объект на торгах, затем переводят деньги банку в счет погашения долга. 

Пока недвижимость в залоге, ее нельзя дарить, сдавать или продавать без письменного согласия банка. Согласие нужно запрашивать у кредитного менеджера — и чаще всего он ответит отказом. 

⚡В сделке с залогом банк не может понести убытки, поэтому предлагает лучшие условия из возможных: высокий лимит и низкую ставку.

Почему берут кредит под залог недвижимости

В первую очередь такой кредит интересен выгодными условиями по сравнению с другими видами займов. Любой кредит с обеспечением выгоден для банка, потому что финансовая организация точно получит прибыль: либо заемщик исправно погашает кредит, либо его имущество продается в счет погашения долга. Поскольку рисков меньше, банки предлагают по таким кредитам более выгодные условия. 

Для примера возьмем условия в одном из самых крупных банков, цифры актуальны на ноябрь-2024: 

В кредите под залог недвижимости кредитная история играет второстепенную роль. Банку по-прежнему проще, чтобы заемщик исправно платил по кредиту, но даже если этого не случится, финансовая организации в любом случае окажется в плюсе. Поэтому банки охотно выдают кредиты с обеспечением даже в тех случаях, если кредитная история испорчена. Например, заемщик раньше не платил по долгам или вообще прошел процедуру банкротства. 

Где можно взять кредит под залог недвижимости

По закону кредиты выдают только банки, которые получили лицензию в ЦБ РФ. Не все банки дают кредиты под залог — некоторые вообще не занимаются кредитованием, а, например, только инвестициями. Найти банки с кредитами под залог и выбрать самое выгодное предложение можно на Банки.ру. Выберите кредит под залог недвижимости, введите сумму и срок, затем нажмите «Продолжить» и заполните анкету:

Также кредитованием под залог недвижимости занимаются частные инвесторы. По закону это не кредиты, а займы, выдавать их можно без лицензии. Как правило, частные инвесторы предлагают невыгодные условия по сравнению с банковскими. Например, процентная ставка может достигать и 100% годовых. 

Кто может взять кредит под залог недвижимости

Оформить кредит под залог может только собственник недвижимости, но с одним исключением: если своей квартиры нет, можно привлечь залогодателя. Он оставит свою недвижимость в залог вместо заемщика, и банк выдаст кредит. Залогодателем может быть любой человек, необязательно родственник. 

Банк выставляет требования к заемщику, чаще всего такие:

• гражданство — РФ,
• возраст — от 21 года, 
• постоянная работа и достаточный доход, 
• стаж на последнем месте работы — от 3 месяцев. 

Еще есть требования к недвижимости, например банк может не принять в залог квартиру, если дом стоит в очереди на капитальный ремонт. Или если квартира находится в малоэтажном доме до 1975 года постройки. Аналогичным образом банк предъявляет требования и к частным домам. Например, в доме может быть не больше трех этажей, а в населенном пункте должна быть дорога, доступная в любое время года. 

Каждая финансовая организация сама решает, какие требования выставлять к заемщику и залогу исходя из своей кредитной политики. Чем меньше рисков готов принимать банк, тем жестче будут требования. Единого списка для всех банков нет, нужно уточнять в конкретной финансовой организации. 

Какие документы нужны для кредита под залог

Если подходите под требования, можно готовить документы. Чтобы узнать точный перечень, следует обратиться в банк, где планируете брать кредит. Обычно список документов выглядит так: 

• паспорт и любой второй документ, например СНИЛС; 
• справка о доходах;
• копия или выписка из трудовой книжки. 

Если состоите в браке, потребуется нотариально заверенное согласие мужа или жены. Исключение — если по брачному договору можно распоряжаться имуществом без согласия супруга. В этом случае нужно представить в банк копию трудового договора.

Также понадобятся документы на недвижимость:

• выписка из ЕГРН, где указан собственник;
• документы, на основании которых заемщик владеет имуществом, например договор купли-продажи или дарения;
• отчет об оценке недвижимости.

Отчет нужно заказывать у лицензированного оценщика, с которым сотрудничает банк. В финансовой организации можно запросить список таких оценщиков и выбрать подходящего. 

Как получить кредит под залог недвижимости

1. Оформить заявку. Это можно сделать в отделении банка или онлайн — на сайте или в мобильном приложении. В заявке нужно указать сумму и срок кредитования, а также информацию о том, что хотите оставить залог. Менеджер банка запросит все нужные ему данные об объекте недвижимости, чтобы рассчитать финальные условия кредита. Наиболее выгодная ставка будет у заемщиков с хорошей кредитной историей.

2. Собрать документы. Если условия подходят, подготовьте документы для оформления кредита. Менеджер назовет точный список документов и подскажет, где их взять. Например, при обращении в один банк оценку недвижимости нужно делать самостоятельно, а в другом банке это может сделать финансовая организация.

3. Заключить сделку. Банк подготовит кредитный договор и отправит его вам до подписания, чтобы у вас была возможность внимательно прочитать текст и при необходимости обсудить условия с вашим юристом. Если все подходит, останется оформить залог на имущество — это можно сделать в МФЦ или в некоторых банках. Обычно оформление занимает пять дней. Когда придет ответ из ЕГРН, передайте его в банк — затем подпишите кредитный договор и получите деньги наличными или на карту. 

Что важно запомнить

• Кредит под залог недвижимости пригодится, когда нужно взять крупную сумму на длительный срок. 
• Брать кредит под залог лучше в банке, а не у частных инвесторов, чтобы не переплачивать слишком много. 
• Чтобы взять кредит, заемщик и его недвижимость должны соответствовать требованиям. Каким именно — скажут в банке.
• Для кредита под залог нужно больше документов, чем для любого другого займа. Точный перечень документов спрашивайте у кредитного менеджера.