В условиях быстрого роста цен на недвижимость многие заемщики хотят зафиксировать стоимость квартиры, кредитную ставку и поэтому стараются получить ипотеку как можно быстрее. Однако сделать это в сжатые сроки непросто: на пути клиентов может встать целый ряд барьеров. О том, как можно их преодолеть, расскажу в этом материале.
Российский рынок демонстрирует резкий рост цен на недвижимость еще с середины 2020 года. Например, в новостройках за последний год средняя цена 1 кв. м в Москве выросла на 35%. При этом ипотека остается самым доступным способом обзавестись собственным жильем. В этих условиях многие стремятся зафиксировать стоимость квартиры, условия по ставке и оформить ипотеку в как можно более сжатые сроки.
В среднем на это тратят от одного до трех месяцев. Но факторов, которые могут повлиять на сроки, множество. Это скорость работы банков, организаций, которые выдают жилищные документы, платежеспособность и кредитная история заемщика и др. При этом после получения одобрения от банка у заемщика обычно есть около 90 дней на подбор жилья и заключение сделки. После истечения срока заявку на ипотеку часто нужно подавать заново.
Рефинансирование — это фактически получение новой ипотеки, поэтому в случае с ним причины задержек часто схожие. В целом оформление кредита может затянуться практически на любом этапе, поэтому важно заранее оценить риски и попробовать их минимизировать.
Выбор банка и подача заявки
Правильный выбор банка — первый этап, который может значительно сократить сроки оформления кредита. Обратной стороной привлекательных условий может быть сложность одобрения ипотеки. В некоторых банках доля отказов может достигать даже 40%. Главные причины — высокий уровень закредитованности заемщика и плохая кредитная история.
Любой отказ — это упущенное время, которое заемщик потратил на заполнение заявки, подачу документов и ожидание ответа. Поэтому лучше всего заранее провести первичный отсев банков. Проанализируйте свою кредитную историю, предыдущие задолженности и попробуйте оценить, с какой вероятностью конкретный банк выдаст вам ипотеку. Например, бюро кредитных историй (БКИ) периодически собирают статистику, по которой можно примерно оценить, какой кредитный рейтинг нужен для одобрения ипотеки с разной суммой. В БКИ также можно бесплатно получить информацию о своей кредитной истории и рейтинге.
Второе препятствие на этапе подачи заявки — проблемы с подтверждением платежеспособности. Список документов, подтверждающих доход, выглядит достаточно прозрачно и понятно для сотрудников компаний и ИП, но сложности могут возникнуть у самозанятых. Они не подают налоговые декларации, не ведут книги учета и не могут получить справку 2-НДФЛ. Здесь есть два выхода. Первый — предоставить выписку из Пенсионного фонда, второй — скачать справку о доходах самозанятых из мобильного приложения «Мой налог». Иногда представители банка не принимают справку, и в этом случае можно сослаться на письмо ФНС от 13 сентября 2019 года № ЕД-4-20/18515, в котором справка утверждена как официальный документ для подтверждения дохода.
В случае с рефинансированием пакет документов о подтверждении дохода также дополняется:
- копией кредитного договора с приложениями;
- справкой от банка, подтверждающей остаток задолженности по первоначальному кредиту;
- выпиской по счету, с которого выплачивается ипотека.
При подаче заявки и подборе банков удобно пользоваться функционалом финансовых маркетплейсов. Например, Банки.ру предоставляет удобное сравнение предложений по ставкам и для ипотеки, и для рефинансирования. Прямо через сервис можно отправить заявку в банки.
Встречаются случаи, когда при рефинансировании банк-кредитор намеренно затягивает выдачу документов — например, справки об остатке. Некоторые кредитные организации соглашаются выдать ее только после погашения очередного платежа по кредиту. Для снижения рисков и ускорения процессов заемщики могут доверить подбор банков и подачу заявок брокерам или ипотечным онлайн-сервисам, которые ежедневно коммуницируют с кредитными организациями. Стоит отметить, что далеко не всегда для этого нужно потратить дополнительные средства: если брокеры берут комиссию за работу с самого клиента, то онлайн-сервисам обычно платит только банк.
Оценка недвижимости и сбор документов
После того как банк одобрил кредит, заемщику, независимо от того, оформляет он ипотеку впервые или рефинансирует ее, нужно провести оценку недвижимости. Здесь нужно помнить, что банк примет оценку только от аккредитованного им партнера. Сама процедура может занимать от двух до пяти рабочих дней. По ее итогам специалисты составляют оценочный альбом о рыночной стоимости объекта и о его технических характеристиках.
Вместе с оценочным альбомом заемщик отправляет в банк второй объемный пакет документации. Он включает в себя правоустанавливающие документы на недвижимость, справку об отсутствии обременений и ограничений на права продавца из ЕГРП и кадастровый паспорт. В случае со вторичным жильем потребуется выписка из домовой книги. При рефинансировании ипотеки заемщику также понадобится одобрение страховой компании (также из списка партнеров нового банка) на новый страховой полис. А если при первом оформлении ипотеки использовался материнский капитал и детям выделили доли, то нужно разрешение от органов опеки.
Есть данные, которые заемщик может собрать сам, но для получения других сведений нужно обращаться в ЖЭУ, МФЦ, в текущий банк-кредитор, органы БТИ и др. Кроме того, если забыть отправить в банк хотя бы один из документов, срок рассмотрения заявки может затянуться. В целом сбор документации всегда отнимает время, поэтому ряд заемщиков предпочитает частично переложить эту задачу на посредников. Это могут быть:
- брокеры или агентства недвижимости;
- ипотечные онлайн-сервисы (например, Refin.Online, «Метр квадратный», Online-Ipoteka и др.). За счет автоматизации такие платформы могут отправлять заявки одновременно в десятки банков. Сервисы ведут переговоры с банками, консультируют заемщика вплоть до окончания сделки, а в некоторых случаях предлагают участие в закрытых ипотечных программах с улучшенными условиями.
После того как банк убедился в прозрачности документов и самой сделки, с заемщиком заключается кредитный договор, оформляется обременение на залоговую недвижимость и страховое соглашение. В случае с рефинансированием к этому списку добавляется договор на смену залогодателя. Сроки финального выхода на сделку обычно мало зависят от клиента, но, как правило, этап подписания и регистрации документов занимает меньше всего времени.
Общие рекомендации
Чтобы максимизировать шансы на быстрое получение ипотеки или рефинансирования, потенциальные и действующие заемщики могут придерживаться нескольких правил.
- Старайтесь подбирать место работы, где можно будет легко подтвердить доход. Помните, что при оценке кредитного рейтинга и истории банки учитывают просрочки по всем видам кредитов. Если заемщик своевременно не оплачивает ЖКУ, штрафы или налоги, это тоже может быть поводом для отказа в ипотеке. При этом нулевая кредитная история — также своеобразное препятствие для банка, который не может определить добросовестность потенциального заемщика. В некоторых банках таким клиентам сложно получить не только ипотеку, но и простую кредитную карту.
- Если вы рассчитываете на рефинансирование, то всегда согласовывайте с контролирующими органами любую перепланировку квартиры. Иногда строительные нормы может нарушать сам застройщик. Поэтому если ипотека оформляется во время строительства дома, то при выборе квартиры обязательно обращайте внимание на то, соблюдает ли застройщик все нормы по планировке помещений.
- При первом оформлении ипотеки постарайтесь подобрать наиболее оптимальный пакет страхования. По закону для заемщика обязательно страховать только залог, однако у некоторых банков есть негласное правило отказывать в рефинансировании при неполной страховке. Если вы подозреваете, что причина именно в этом, попробуйте обратиться в другой банк либо оформить дополнительную страховку. Чтобы сэкономить, при ежегодной пролонгации страхового полиса или комплексного страхования заемщику лучше запросить стоимость сразу в нескольких страховых компаниях. Сделать это можно как самостоятельно, так и через специальные сервисы.
- Помните, что чем больше операций при оформлении ипотеки вы совершаете вручную, тем больше риски не уложиться в сроки, установленные банком. Сегодня для заемщиков представлено множество удобных инструментов, которые позволяют автоматизировать процессы. Например, финансовые маркетплейсы помогают с отбором предложений банков и подачей заявки, а брокеры и ипотечные онлайн-сервисы — с оформлением ипотеки или рефинансирования под ключ. Во многих случаях инструменты и сервисы для заемщика бесплатны.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
