Как и сколько можно заработать на инвестициях в недвижимость в 2022 году?

В ближайшие годы нас ожидает повышенный уровень инфляции. На что это повлияет? На увеличение номинальной стоимости реальных активов и прежде всего — недвижимости. Расскажу о преимуществах и недостатках инвестирования в недвижимость в 2022 году.

В недвижимость можно инвестировать как по схеме прямого владения, так и через механизмы совместного или коллективного инвестирования. Для относительно крупных капиталов это могут быть формы акционерных обществ (АО), для категории розничных инвесторов — закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ).

Рассмотрим три базовые стратегии.

1. Приобретение жилой недвижимости

Для частного инвестора приобретение квартиры является идеальным инвестиционным инструментом, который позволяет не только сохранить капитал, но и получить дополнительный доход от сдачи жилья в аренду.

Такая стратегия с чеком до 10 млн рублей отлично подходит для консервативных инвесторов, не имеющих в активах инвестиционной недвижимости.

В целом рынок недвижимости всегда растет. По данным ЦИАН, по России за последние 20 лет стоимость 1 кв. м жилой недвижимости выросла в среднем в 10 раз, с 8–10 тыс. рублей в начале нулевых, до 80–100 тыс. рублей в 2022 году. В Москве порядок величин тот же, в эконом- и комфорт-классе первичного и вторичного рынков — с 20 тыс. рублей до 250 тыс. рублей за 1 кв. м. На 20-летнем горизонте с учетом сложного процента это порядка 8,5% годовых.

2. Инвестиции в рентную коммерческую недвижимость

По схеме прямого владения инвестиции здесь начинаются с 20–30 млн рублей. На самом старте можно вложиться в приобретение нежилого помещения на первом этаже ЖК и сдать его подходящему арендатору под супермаркет, аптеку, цветы, хозтовары и т. д.

Более крупные инвесторы могут приобретать отдельно стоящие, чаще встроенно-пристроенные помещения площадью от 150 до 500 кв. м для сдачи крупным сетевым ритейлерам типа «Перекресток» или «Магнит».

Вокруг этой модели выстроилась целая индустрия купли-продажи готового арендного бизнеса. Владельцы продают доходность, подкрепленную долгосрочными договорами аренды с федеральными торговым сетями сроком до 10 лет. В настоящее время этот показатель варьируется в пределах 9–11%.

Расширить инвестиционные возможности в этом направлении позволяют закрытые паевые инвестиционные фонды.

Например, рентные фонды организуются УК для совместного целевого инвестирования в крупные действующие проекты. Сам по себе фонд не является юрлицом, а представляет собой имущественный комплекс, собственниками которого становятся владельцы инвестиционных паев.

Доход от управления таким фондом пропорционально распределяется между пайщиками в соответствии с количеством их инвестиционных паев.

В состав ЗПИФ можно приобрести бизнес-центр, логистический комплекс или объекты нетипового назначения — фуд-холл или гостиницу.

Инвестор получает преимущества в диверсификации рисков, низкий порог входа — часто от 300 тыс. рублей, возможность стать совладельцем крупного объекта при наличии квалифицированного операционного управления.

3. Участие в инвестиционных проектах с применением коллективных инвестиций

В настоящее время запрос на участие в подобных проектах растет. Инвесторы готовы принимать на себя проектные риски, получая за это повышенную доходность. Вкладываясь в часть портфеля, можно зарабатывать до 100% на горизонте 3–4 лет. В настоящее время, как и в прочие кризисные периоды, я вижу здесь скорее возможность, чем риск. В конце концов, выручка проектов будет как минимум инфлироваться, а низкая инвестиционная база позволит достичь целевых показателей доходности.

Мне такой подход нравится: цель — 100% за 3 года, при высокой инфляции может быть и больше, при реализации некоторых проектных рисков доходность снизится условно до уровня 50% по проекту, что даст тем не менее от 15% годовых, и инвестор все равно останется в плюсе. Имеет смысл присмотреться к такого рода проектам и вложить в них часть портфеля. Опять же это коллективные инвестиции и профессиональные участники.

С учетом рисков данный инструмент доступен только для квалифицированных инвесторов, формальное ограничение — инвестиции в размере не менее 6 млн рублей.

Формы инвестирования:

• Бутиковая. АО подходит для организации до 50 инвесторов, чаще всего используется в инвестиционных клубах, когда инвесторы лично знакомы;
• ЗПИФ — для более широкого круга инвесторов. Деятельность фонда полностью организуется и контролируется управляющей компанией под надзором ЦБ РФ, все процедуры для инвесторов прозрачны.

Какие проекты могут быть? Абсолютно любые. Например, инвестиционная идея — участие в крупных проектах по выкупу недооцененных активов (в т. ч. банкротные торги) с последующим редевелопментом и спекулятивной продажей. Уверен, что многие разделяют мое мнение и активно ищут инструменты участия в подобного рода проектах.

Все инвестиционные стратегии имеют свои безусловные преимущества, и выбирать их нужно, исходя из поставленных задач, горизонта планирования и приемлемого уровня риска.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.