Собственник квартиры может подарить ее детям, тете, брату и даже соседке. Но для этого нужно оформить дарственную или договор дарения. Рассказываем, как правильно это сделать, какие есть риски и можно ли признать такую сделку недействительной.

Что такое дарственная на квартиру

Дарственная, или договор дарения — это документ, который регистрирует безвозмездную и добровольную передачу имущества. Оформляют ее часто для передачи между родственниками условно наследуемого имущества, так как оформить дарственную проще, чем завещание. Кроме того, в случае с договором дарения близкому родственнику не нужно платить ни пошлину, ни налог, который возникает при наследовании по завещанию.

По закону письменный договор нужно составлять при передаче любого имущества дороже трех тысяч рублей. Договор дарения недвижимости нужно составить и официально зарегистрировать. Сделку — оформить в Росреестре, иначе она будет признана ничтожной.

Кто может оформить дарственную

Подарить недвижимость, как и любое другое имущество, может только собственник при условии, что он дееспособен. Недееспособный человек и его представитель не смогут оформить дарственную. Детям младше 14 лет тоже запрещено дарить свою недвижимость, как и их родителям, опекунам или иным представителям.

На кого можно оформить дарственную

Здесь все проще — подарить недвижимость (как и любое другое имущество) можно кому угодно. Наличие родственной связи не является обязательным условием. Однако если стороны договора дарения — не близкие родственники, тот, кто получает имущество, должен заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренного имущества. Получить в подарок недвижимость могут и физические лица, и юридические, и даже государство.

Как оформить дарственную

Чтобы составить договор дарения, понадобятся паспорта дарителя и одариваемого.

«Договор дарения предполагает обязательное условие: его подписание должно произойти одновременно двумя сторонами — дарителем и одаряемым. Это исключает подлоги и внесение корректировок в договор. Поэтому без вашего участия договор дарения оформить невозможно», — говорит адвокат по уголовной и судебной защите Быстрова Наталья, адвокатский кабинет «Юр-интуиция».

Документы, которые нужны для оформления дарственной:

• Паспорт дарителя
• Паспорт одариваемого
• Свидетельство о праве собственности
• Нотариально заверенное согласие супруга дарителя (в случаях, когда оно необходимо)
• Согласие органов опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан
• Согласие банка, если речь идет об ипотечной недвижимости
• Выписка из ЕГРН
• Техпаспорт

В договор нужно внести все данные из перечисленных документов: паспортные данные обеих сторон, адрес, кадастровый номер, общую площадь и технические характеристики объекта. Обязательно указать, что недвижимость одаряемому передается безвозмездно, что ранее квартира никому не была продана или подарена, не находится в залоге и не имеет других обременений.

Также в договоре нужно прописать условия сделки — например, кто будет нести расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности на квартиру, и условия аннулирования договора. К таким может относиться недобросовестное отношение одаряемого к подарку. Выставлять условия для передачи имущества даритель не может — в таком случае сделка будет ничтожной.

Когда нельзя дарить недвижимость

Помимо недееспособности и возраста, есть и другие ограничения для договора дарения.

Если человек лечится или содержится в учреждениях соцзащиты, то ни он, ни его родственники и супруги не могут дарить недвижимость работникам этих учреждений.

Нельзя дарить недвижимость госслужащим в связи с их должностью или исполнением служебных обязанностей. Коммерческие организации не могут дарить недвижимость друг другу.

Сколько стоит договор дарения

При оформлении договора дарения могут быть следующие расходы:

• Оплата услуг нотариуса
• Оплата пошлины за оформление перехода права собственности
• Налог на подарок

Налог считается в процентах от стоимости подарка, так что сумма может быть разной, как и стоимость услуг нотариуса, а вот пошлина всегда составляет 2 тысячи рублей.

Налог

Налог на подарок равен подоходному налогу — 13% или 15% в 2024 году. Его можно не платить, но только если подарок был получен от кого-то очень близкого:

• Супруга (супруги)
• Родителей
• Детей
• Родных братьев или сестер
• Бабушек и дедушек
• Внуков

13% действуют на сделки, совершенные в 2024 году, и уплачиваются на подаренное имущество стоимостью до 5 млн рублей. Вся сумма свыше этого лимита облагается налогом в 15%. 

Важно! Налог платит одаряемый, так как именно он получает доход. Если подарок получен не от близкого родственника, то одаряемый обязан в следующем году подать декларацию не позднее 30 апреля. Далее налоговая высчитывает сумму налогу и присылает уведомление, уплатить деньги в казну нужно не позднее 15 июля того же года. Например, вы получили машину в дар в 2024 году, значит, с 1 января по 30 апреля 2025 года вам нужно подать декларацию, а до 15 июля — уплатить НДФЛ. 

Обратите внимание, что на сделки, которые будут оформляться с 2025 года и далее, будет действовать новая прогрессивная шкала налогообложения. Для недвижимости, полученной в дар, 13% уплачивается на сумму до 2,4 млн рублей, а на всю остальную сумму превышения налог будет 15%. Для остального имущества (например, машины) специальные правила действовать не будут, поэтому придется заплатить налог побольше: 

• 13% налога нужно будет платить с имущества стоимостью до 2,4 млн рублей,
• 15% для части стоимости, которая превысит 2,4 млн рублей,
• 18% для части стоимости, которая превышает 5 млн рублей,
• 20% для части стоимости, которая превысит 20 млн рублей в год,
• 22% для части стоимости  больше 50 млн рублей.

Как зарегистрировать сделку

Нужно оплатить пошлину, а затем подать документы в Росреестр — в МФЦ или на сайте Росреестра.

Риски для дарителя

При дарении квартиры могут появиться члены семьи, не согласные с решением дарителя. В этом случае они могут оспорить сделку через суд, и государственная регистрация перехода права собственности будет отменена. Но добиться этого непросто, говорит Владимир Кузнецов, вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству:

«Так, например, если мать обиделась на дочь и составила договор дарения квартиры со своим сыном, дочь может оспорить такую сделку только в определенных случаях. Крайне важной является фактура правоотношений, но в большинстве случаев признать такую сделку недействительной не удастся. Аналогично — в ситуации, когда договор составлен не с сыном, а с соседкой. Право собственности принадлежит матери, и только она вправе выбирать способ распоряжения ею, если, конечно же, она дееспособна, не имеет место обман или заблуждение».

Однако оспорить дарственную можно лишь в течение трех лет с момента дарения.

Как оформить дарственную на квартиру

Форма договора. Чтобы передать квартиру по дарственной, нужно обязательно заключать письменный договор. Установленной законом формы нет, поэтому можно составить документ в свободной форме. Однако лучше всего обратиться к юристу или нотариусу. Такая услуга стоит примерно 3–10 тыс. рублей. 

Если решите составить договор сами, обязательно укажите в документе: 

1. Ф. И. О. одаряемого и дарителя, а также их паспортные данные и адреса регистрации.
2. Данные квартиры: адрес, кадастровый номер, площадь, номер записи в ЕГРН и так далее.
3. Подписи сторон.

Заверение у нотариуса. Если вы дарите всю недвижимость целиком, а не только доли, то заверять договор дарения необязательно. Однако Росреестр неохотно регистрирует переход права собственности, если дарственная подписана без участия нотариуса. Росреестр в 2023 году заявил, что будет требовать у заявителей заверять договор дарения. Поэтому лучше сразу обратиться к нотариусу. 

Размер пошлины за нотариальное действие рассчитывается, исходя из стоимости недвижимости и степени родства сторон сделки: 

Это размер федерального тарифа (госпошлины) за договор дарения. Также придется заплатить региональный тариф, который раньше назывался «услуги технически-правового характера». В зависимости от региона дополнительно нотариусу придется заплатить 7000–8500 рублей.

Кто именно платит нотариусу, законом не зафиксировано. Это должны решить одаряемый и даритель самостоятельно.

Регистрация права собственности. Как только договор составлен и подписан сторонами, даритель обращается в Росреестр за регистрацией права собственности на недвижимость. Он же платит госпошлину на регистрационное действие — 2000 рублей. 

Зарегистрировать переход права собственности можно: 

• Онлайн. Чтобы воспользоваться этим методом, понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Как это сделать, подробно мы писали здесь.
• МФЦ. Просто передаете пакет документов, а центр передаст их в Росреестр. Вам понадобятся паспорта сторон сделки, правоустанавливающие документы на недвижимость, договор дарения и квитанция об оплате госпошлины. 
• Нотариус, который может подать документы в электронном виде сразу после заверения.

Важно! Срока действия у договора дарения нет, поэтому зарегистрировать переход права собственности можно в любой момент. Обратите внимание, что пока Росреестр не зарегистрирует право собственности одаряемого, даритель остается собственником недвижимости и несет за нее полную ответственность, в том числе платит налог.  

Частые вопросы

Можно ли оформлять дарственную на долю в квартире?

Да, подарить можно любую недвижимость.

Можно ли оформить сделку без собственника квартиры?

Нет, дарить недвижимость имеет право только ее собственник.

Можно ли отказаться от подарка?

Да, но сделать это гораздо проще до заключения сделки, чем после. После подписания договора, но до момента передачи жилья в собственность можно написать письменный отказ.

В чем разница между дарственной и завещанием?

Основное отличие дарственной от завещания — в моменте перехода права собственности на имущество к новому собственнику.

«Если рассматривать квартиру как предмет договора дарения, то переход права собственности на нее произойдет в момент подписания договора и передачи имущества. А при составлении завещания — только после смерти собственника и истечения общего срока для принятия наследства (шесть месяцев), — говорит адвокат по уголовной и судебной защите Наталья Быстрова. — То есть дарственная позволяет передать имущество здесь и сейчас, а завещание — только после смерти. Договор дарения составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения, а завещание без регистрации у нотариуса считается недействительным».

«Завещание можно отменить в любой момент, а вот дарственную так просто отменить не получится, — говорит юрист, специалист в сфере правового консалтинга Нихад Касумов. — Ведь дарственная — это сделка, по которой вы принимаете на себя обязанность передать кому-то ценную вещь. Просто так отменить ее закон не позволяет. Только в исключительных случаях — например, когда одаряемый обращается с подаренной вещью, которая ценна для дарителя, с такой небрежностью, при которой эта вещь может быть утрачена. Но все это нужно будет доказывать еще в суде, а для отмены завещания достаточно посетить нотариуса».

Можно ли оспорить дарственную на квартиру?

Аннулировать подписанную обеими сторонами дарственную можно по соглашению между сторонами или согласно условиям, прописанным в договоре. В остальных случаях придется обращаться в суд. Отменить дарственную в суде можно, если тот, кто получил подарок:

• Покушался на жизнь дарителя или его родственников или нанес им телесные повреждения.
• Ненадлежащим образом обращался с подарком.

Также в суде договор дарения можно отменить, если даритель в момент дарения был недееспособен или был вынужден действовать из-за угроз и давления.

На имущество, оформленное между ближайшими родственниками по договору дарения, распространяется следующее ограничение: продать его без уплаты налога по договору купли-продажи можно будет только через три года.

Также даритель имеет право вернуть себе объект, если при оформлении договора стороны договорились прямо указать на то, что даритель может отменить свое решение.

Чтобы правильно и юридически верно оформить дарственную, нужно обратиться к нотариусу. Он составит договор и станет гарантом того, что при дарении недвижимого имущества ни одна из сторон не была введена в заблуждение и действовала по собственной воле.

Что нужно помнить о договоре дарения на квартиру и другое имущество: кратко

• Дарственная (договор дарения) — это документ, фиксирующий безвозмездную передачу имущества, который часто оформляют между родственниками. Оформить дарственную проще, чем завещание.
• Подарить недвижимость и другое имущество может только дееспособный собственник. Недееспособные лица и дети до 14 лет не могут оформить дарственную.
• Дарственную можно оформить на любого человека или организацию. Если дарение не между близкими родственниками, одаряемый платит налог 13% от кадастровой стоимости недвижимости.
• Дарение в отношениях между госслужащими,  сотрудниками соцучреждений, коммерческими организациями  запрещено.
• Сделка регистрируется в Росреестре через МФЦ или онлайн, если речь идет о договоре дарения на квартиру или другую недвижимость.
• В 2024 году, если дарение происходит между не близкими родственниками, нужно заплатить 13% для подарков стоимостью до 5 млн рублей, 15% при превышении этой суммы. Прогрессивная шкала НФДЛ начнет действовать для сделок с 2025 года.
• Сделку можно оспорить через суд в течение трех лет, но сделать это сложно. 
• Дарственную можно отменить через суд, если одаряемый покушался на жизнь дарителя, плохо обращался с подарком или если даритель был недееспособен на момент сделки.