Радуясь покупке новой квартиры, можно упустить из виду недостатки ремонта от застройщика. Если вовремя их не заметить, придется устранять за свой счет. Рассказываем, как правильно провести экспертизу жилья и добиться от девелопера компенсации.
Что делать, если застройщик сделал в квартире некачественный ремонт
С правовой точки зрения, квартира — такой же товар, как и все остальные. Поэтому здесь на стороне новосела закон «О защите прав потребителей» и Гражданский кодекс. У покупателя есть право:
- на безопасность товара и услуги;
- на ремонт, обмен, снижение стоимости или возврат некачественного товара;
- на проверку качества товара или услуги;
- на возмещение ущерба.
Если вы обнаружили дефекты, сообщите об этом продавцу и предоставьте фото и видео недостатков. Требуйте либо возместить расходы на их устранение, либо соразмерно уменьшить стоимость квартиры. Также взыскать с застройщика неустойку можно и после того, как вы уже заехали. Но желательно не позднее, чем через пять лет с того момента, как вы отдали деньги и получили ключи — у квартиры, как и у других товаров, есть свой гарантийный срок.
Где и как искать недостатки
Часто строительные недостатки начинаются с окон. Проверьте, что нет сквозняка, когда они закрыты. На стеклопакетах не должно быть сколов, трещин и других повреждений.
Проверили окна — обратите внимание на все остальное. Полы и стены должны быть ровными, радиаторы — надежно закрепленными, двери — без скосов. Также оцените вентиляцию, канализацию, водоснабжение и другие системы. В их работе не должно быть изъянов.
Недобросовестные застройщики постараются замаскировать недостатки — например, скрыть трещины в стене под обоями или кафелем. Поэтому на приемку лучше пригласить специалиста. Он увидит дефекты и занесет их в специальный смотровой лист.
Что делать, если дефект обнаружен во время приемки квартиры
Считается, что застройщик выполнил свои обязательства надлежащим образом с того момента, как вы подписали передаточный акт. Ставя подпись, вы соглашаетесь с тем, что вас все устраивает, поэтому в дальнейшем предъявить претензии продавцу будет сложнее. Так что главное правило: не торопитесь подписывать этот документ. Особенно если обнаружили дефекты, даже мелкие. Пусть застройщик сперва их устранит. Напишите о них в том самом акте, а для подтверждения своих слов к записи приложите фото- и видеодоказательства.
Документ должны подписать и застройщик, и новый собственник. У компании есть 60 календарных дней, чтобы устранить недостатки. В течение этого срока застройщик должен привести все в порядок и пригласить вас на повторный осмотр. Если все устраивает, оформляйте передаточный акт для дальнейшей регистрации права собственности.
Ну а если и через 60 дней застройщик ничего не сделал (или не доделал), требуйте от него либо соразмерно уменьшить стоимость жилья, либо возместить расходы на устранение недостатков. Для этого еще раз фиксируйте дефекты, еще лучше — обратитесь за строительно-технической экспертизой. Она определит и недостатки, и стоимость их устранения. Претензию с этими доказательствами направляйте застройщику, у которого теперь будет 10 дней, чтобы довести все до ума. Если же и сейчас он бездействует, обращайтесь в суд.
Что делать, если дефект обнаружен после приемки квартиры
Естественно, никто не застрахован от того, что найдет дефекты уже после подписания акта. Например, спустя несколько месяцев окажется, что в квартире высокая влажность и стены из-за этого покрываются плесенью.
«Но даже когда акт приема-передачи подписан, застройщика все еще можно заставить исправить недостатки. Согласно Гражданскому кодексу, покупатель жилья может требовать от застройщика устранения дефектов в течение пяти лет с момента заселения, — говорит юрист Андрей Конышев. — Это гарантийный период, и начинается он с того момента, как вы подпишете акт приема».
Если обнаружите недостатки в течение ближайших пяти лет, можете направлять претензию в адрес застройщика и требовать от него устранить дефекты, выплатить компенсацию или уменьшить покупную цену квартиры. То есть застройщик вернет часть денег. Порядок здесь такой же, что при приемке квартиры:
- Проведите строительно-техническую экспертизу.
- Обратитесь к застройщику за компенсацией.
- Если застройщик бездействует, идите в суд.
В суде можете опираться на общие правила закона «О защите прав потребителей». Вместе с деньгами на устранение недостатков вы вправе требовать компенсацию проведения экспертизы, судебных расходов, морального ущерба.
Ну а если недостаток оказался существенным и застройщик тщательно его скрыл или компания не исполнила требования в отведенный срок, вы вправе требовать расторжения договора и возврата всех уплаченных денег. Конкретного списка существенных и несущественных недостатков нет. Но существенными называют те, что нельзя устранить без внушительных расходов или затрат времени. Или если этот недочет появляется снова и снова, сколько его ни устраняй. Конечно, на этой почве между покупателем и продавцом могут появиться разногласия. Договориться им и составить акт осмотра помогут специалисты, которые состоят в Национальном объединении строителей или в Национальном объединении изыскателей и проектировщиков.
Экспертиза качества ремонтных работ в квартире
Чтобы не пропустить недочеты еще до подписания акта, нелишним будет провести экспертизу качества ремонтных работ в квартире. В этом случае специалисты проверят, насколько выполненные работы соответствуют строительным нормам и правилам, требованиям покупателя, а также оценят стоимость произведенных работ. Инициатором экспертизы может стать покупатель (или владелец квартиры, если дефекты обнаружены после покупки), страховая компания или суд.
Когда и зачем нужна экспертиза отделочных работ
Покупатель не может учесть всех возможных недостатков. В них разбираются приемщики, они же помогут в разрешении спорных ситуаций. Например, когда компания отказывается устранять дефекты.
Какие проблемы решает строительная экспертиза выполненных работ
Эксперты знают, на что обратить внимание при приемке квартир. В Независимом экспертном партнерстве даже составили свой список самых популярных проблем:
- завышение стоимости строительных материалов;
- неудовлетворительное качество материалов (например, они дешевле и хуже заложенных в смете);
- неровные и кривые стены;
- пятна, подтеки, отслоение краски на окрашенных поверхностях;
- недостаточно жесткие подвесные потолки или перегородки из гипсокартона;
- кривые швы между керамическими плитками;
- неровная поверхность облицовки;
- неровная поверхность пола;
- большие зазоры между элементами пола;
- неровно установленная или ненадежно закрепленная сантехника;
- неработающая вентиляция;
- нарушения при разводке электрокабелей (например, сечение проводов меньше необходимого).
О некоторых дефектах обычные покупатели могут просто не догадываться. А специалисты обратят на них внимание и помогут донести информацию застройщику, составив официальное заключение экспертизы ремонтных работ. С ним можно обратиться к продавцу или сразу в суд.
«Как правило, эксперты при исследовании ремонтных или отделочных работ выявляют и фиксируют более 15 дефектов и нарушений, а в некоторых случаях их количество превышает 50, — говорит генеральный директор Независимого экспертного партнерства Никита Корчагин. — Экспертиза квартиры после некачественного ремонта поможет выявить все эти проблемы и защитить ваши интересы в суде».
Стоимость услуг по экспертизе ремонта квартиры
Стоимость экспертизы ремонта квартиры зависит от нескольких факторов. В том числе от того, в каком регионе вы проводите экспертизу и что она в себя включает. Цена на простую приемку квартиры без отделки начинается от 10 тысяч рублей. Можно заказать необходимые лабораторные исследования, заключение о стоимости устранения недостатков, развернутое заключение о недостатках принимаемого жилья и так далее. За каждую дополнительную услугу придется выложить свою сумму, и в итоге цена может подняться до 100 тысяч рублей.
Как проводится экспертиза ремонта квартиры для суда
Эксперт, оценивающий качество ремонта, обычно обмеривает помещения и сравнивает их с планом БТИ, оценивает качество ремонтных и отделочных работ, выявляет имеющиеся дефекты (и фотографирует их), причиненный ими ущерб и стоимость их устранения. Чтобы определить эту стоимость, специалист должен изучить смету, договор, документы о покупке отделочных и строительных материалов и другую документацию, которая есть у заказчика.
«При судебной строительной экспертизе учитываем качество выполненных работ в целом, то, как они соответствуют санитарным и строительным нормам, смотрим на отделочные и строительные материалы — насколько они соответствуют тому, что написано в документах, — говорит независимый эксперт Андрей Лямин. — Также смотрим, соответствуют ли вообще выполненные работы тому, что указано в смете или договоре. И на основе осмотра и материалов дела составляем отчет, где обращаем внимание на выявленные дефекты и даем рекомендации по их устранению».
Как подать в суд на застройщика за некачественный ремонт
Перед тем как обратиться в суд, вам нужно будет собрать пакет документов:
- исковое заявление;
- акты осмотра жилого помещения;
- заключение строительно-технической экспертизы;
- договор долевого участия;
- досудебная переписка с застройщиком;
- квитанция об уплате госпошлины за обращение в суд.
Обратите внимание: документы должны быть в нескольких экземплярах — для суда, ответчика и истца. Если ответчиков или истцов несколько, каждому понадобится отдельный экземпляр.
Сколько можно отсудить у застройщика за некачественный ремонт
Конкретной суммы, которую вы получите за некачественно выполненный ремонт от застройщика, нет. Все зависит от обстоятельств. Например, вы поклеили дорогие обои на стену, а в ней была незаметная трещина. Обои вздулись, лопнули, испортились, и в итоге вы потеряли несколько сотен тысяч рублей. Или вы просто оставили ту же стену под покраску. Потери от потрескавшейся краски будут несопоставимы с обойными. Есть несколько основных моментов, от которых может зависеть сумма компенсации:
- от суммы, которую вы потратили на устранение недостатков;
- от суммы убытков, которые вы понесли из-за некачественного ремонта (например, вам пришлось настолько капитально все переделывать, что вы на несколько месяцев съехали в съемную квартиру);
- от суммы морального ущерба;
- от потребительского штрафа — он взыскивается в пользу потребителя и составляет 50% от общего размера практически всех выплат, которые суд присудил истцу, в том числе от суммы компенсации морального вреда и неустойки.
Можно ли отказаться от квартиры и вернуть деньги
Отказаться от квартиры и полностью вернуть себе ее стоимость можно лишь в том случае, если дефекты окажутся значительными. Это придется доказать в суде. Правда, никакого списка с существенными и несущественными недостатками в ремонте квартиры нет. Поэтому руководствуемся все теми же Гражданским кодексом и законом «О защите прав потребителей», где существенным называется недостаток, который появляется вновь и вновь даже после того, как его устранили, и тот, на исправление которого придется потратить очень много времени и денег. А сколько конкретно составляет это «очень много», подсчитают как раз приемщики с оценщиками.
