Недвижимость за границей: как и где купить и поможет ли это получить ВНЖ

В 2022 году число запросов россиян на покупку недвижимости за рубежом выросло более чем вдвое относительно 2021 года. При этом три четверти объектов россияне приобретали для переезда.

Из-за нестабильности финансовых рынков многие инвесторы рассматривают вложения в недвижимость за рубежом как альтернативу банковским вкладам и ценным бумагам.

Интерес россиян к покупке жилья за границей также связан с релокацией сотрудников иностранных компаний из России на фоне текущей геополитической ситуации.

Рассказываем, сколько нужно денег для покупки жилья за рубежом, где за это можно получить вид на жительство и как обезопасить свою собственность.

Где россияне покупали жилье в 2022 году

Среди популярных у россиян стран для покупки недвижимости в 2022 году были:

• Турция
• ОАЭ (эмират Дубай)
• Таиланд
• страны Карибского региона
• Индонезия (включая остров Бали)

В этих странах россияне стали самой большой группой иностранцев, купивших недвижимость, говорит управляющий партнер Intermark Real Estate Ирина Мошева.

«Спрос вырос именно в тех странах, которые остались дружественными, принимали платежи, куда можно добраться прямыми рейсами, где рынок недвижимости активен, а стоимость жилья растет», — объясняет эксперт.

• По ее словам, основными мотивами покупки недвижимости в Турции, где 70% сделок пришлось на Стамбул, стали возможность получения вида на жительство (ВНЖ) и паспорта за инвестиции в недвижимость, а также возможность использовать недвижимость для проживания и получения дохода от сдачи в аренду.
• В Дубае основными мотивами к покупке стали релокация семьи и бизнеса и сохранение капитала. Здесь россияне стали крупнейшими покупателями недвижимости по итогам 2022 года. По данным агентства недвижимости Betterhomes, за прошлый год в Дубае было зарегистрировано рекордное количество сделок по купле и продаже жилья — более 86 000 на сумму около 208 млрд дирхамов (около $56,6 млрд). В денежном выражении продажи в Дубае выросли на 80% к 2021 году, при этом рост цен замедлился с 21% до 11%.
• В Карибском регионе, в частности на острове Гренада, недвижимость покупали с единственной целью — инвестиционного гражданства. Со II квартала 2022 года только этот остров оставил открытой свою программу для россиян, остальные страны региона прекратили принимать заявки.
• Недвижимость в Таиланде и на Бали, по словам Мошевой, покупают как для получения дохода (на Бали, например, можно ожидать доходность 12–15% от краткосрочной аренды), так и для сохранения капитала и релокации, так как стоимость недвижимости относительно невысока — начинается от $100 000.

Какие изменения произошли в правилах покупки недвижимости для россиян

Из-за геополитической ситуации для граждан России в 2022 году изменился ряд условий для покупки недвижимости за рубежом.

В основном изменились условия оплаты покупки. Большая часть стран не принимает переводы с российских счетов и российских карточек из-за риска попасть под западные санкции.

Вместе с тем во многих странах россияне не могут открыть счета в местных банках без необходимых оснований (ВНЖ, разрешение на работу, гражданство и т. д.) или взять ипотеку.

Есть и ряд косвенных проблем, например, отсутствие прямого авиасообщения со многими странами, что затрудняет сделки с недвижимостью и делает менее комфортным владение ею.

Где купить недвижимость за рубежом в 2023 году

Главный редактор интернет-издания о зарубежной недвижимости Prian Филипп Березин поясняет, что выбор страны зависит от целей покупателя.

Если цель — инвестиции, по его мнению, можно рассмотреть страны Юго-Восточной Азии.

Если цель — переезд, стоит присмотреться к странам, где покупка недвижимости облегчает релокацию. Например, для получения постоянного места жительства (ПМЖ) в странах ЕС можно рассмотреть Кипр, для получения вида на жительство (ВНЖ) — Испанию.

Но в Европе сейчас гражданам, имеющим только российский паспорт, купить недвижимость непросто, добавляет он.

По данным Prian, в начале 2023 года в топ-5 самых популярных стран у россиян для покупки недвижимости за границей вошли Турция, ОАЭ, Грузия, Черногория и Таиланд. Примерно на одном уровне с тремя последними находится спрос на жилье в Болгарии.

Страны, в которых за покупку недвижимости можно получить ВНЖ

Вид на жительство за покупку недвижимости можно получить в Турции, Египте и Грузии, визовое разрешение на проживание — в ОАЭ и Таиланде. В ЕС ВНЖ за покупку жилья можно получить на Кипре, а визовое разрешение на проживание — в Испании и Португалии. Возможность получить гражданство за покупку недвижимости есть в Турции, на Гренаде и на Вануату.

Турция

Одним из оснований для получения долгосрочного ВНЖ в Турции с последующим правом претендовать на гражданство может стать покупка жилья.

С мая 2022 года существует минимальный порог стоимости:

• 75 000 долларов и более для жилья в одном из 30 крупных городов Турции (столичных муниципалитетов);
• 50 000 долларов и более для жилья в одном из небольших населенных пунктов Турции.

ОАЭ

В ОАЭ нет как такого понятия ВНЖ. Вместо этого есть долгосрочное визовое разрешение на проживание в стране, которое выдается за инвестиции в страну, в том числе за покупку недвижимости. Срок визы напрямую зависит от ее стоимости.

Минимальная цена покупки должна начинаться от 750 тысяч дирхамов (более 14 млн рублей), а недвижимость может быть только жилой. За это можно получить визу на 3 года. Если недвижимость куплена с использованием ипотеки, банку должно быть выплачено 50% от стоимости имущества или не менее 750 тыс. дирхамов. Если объект находится в общей собственности супругов, его стоимость должна быть не меньше 1 млн дирхамов.

Для получения «золотой визы» на 10 лет нужно инвестировать более 2 млн дирхамов (более 37 млн рублей). Виза продлевается по истечении срока действия, ее могут получить все члены семьи собственника. Для получения десятилетней визы можно инвестировать как в жилую, так и в коммерческую недвижимость.

Египет

В Египте, чтобы получить ВНЖ на один год, необходимо купить недвижимость на сумму не менее 100 000 долларов. При покупке от 200 000 долларов выдается ВНЖ на три года, от 400 000 долларов — на пять лет.

При покупке жилья стоимостью до 100 000 долларов выдается виза на полгода. Если иностранный гражданин выезжает из страны в течение срока действия визы, она аннулируется и ее нужно оформлять заново.

Грузия

В Грузии можно получить ВНЖ за инвестиции в недвижимость на сумму от 100 000 долларов. Причем можно приобрести один или несколько объектов на первичном или вторичном рынке. Разрешено покупать жилье в кредит.

ВНЖ выдается на один год с возможностью продления, пока инвестор остается собственником жилья. ВНЖ могут получить все члены семьи инвестора. Через 10 лет постоянного проживания владелец недвижимости и его семья могут претендовать на гражданство страны.

Таиланд

В Таиланде инвестиции в недвижимость позволяют получить долгосрочную визу на проживание. Для этого нужно купить недвижимость на сумму не менее 500 000 долларов. При этом владелец недвижимости должен иметь подтвержденный доход в размере не менее 80 000 долларов в год. Визу можно получить на 10 лет.

Для пенсионеров для долгосрочной визы достаточно купить жилье на сумму от 250 000 долларов. Возраст пенсионера должен составлять не менее 50 лет, а доход — не менее 40 000 долларов в год.

Черногория

В Черногории для получения ВНЖ стоимость жилья не имеет значения, но важно одно условие — отсутствие обременений (залога или ипотечного займа). Вид на жительство оформляется на один год с возможностью продления, но не дает права работать в Черногории и претендовать на ПМЖ.

ВНЖ также можно получить по договору аренды: его необходимо заверить у нотариуса и передать в МВД Черногории.

Кипр

Для получения ВНЖ (и ПМЖ) на Кипре нужно приобрести дом или квартиру от застройщика, то есть недвижимость в новостройке. Необходимая стоимость жилья — более 300 000 евро. Если владелец недвижимости приобрел вторичную недвижимостью до 7 мая 2013 года, он также может получить вид на жительство.

По словам Березина, сейчас большинство россиян для получения ВНЖ выбирают Турцию. Мошева добавляет, что если за покупку недвижимости инвестора интересует не просто ВНЖ, а получение гражданства, то он должен изучить требования к приобретаемым объектам страны, где планирует делать покупку.

«В некоторых случаях, как на Карибах, можно приобретать только определенные объекты, одобренные властями, это могут быть доли в отелях. В Турции с января для получения гражданства запретили владеть долей в объекте недвижимости, нужно покупать объект полностью, а потом его нельзя продать такому же участнику паспортной программы», — говорит она.

Обратите внимание. Двойное гражданство разрешено в Турции, Египте, на Кипре. В ОАЭ, Таиланде, Грузии, Черногории такая возможность законом не предусмотрена.

Как купить недвижимость за рубежом: проведение сделки

Перед выбором объекта недвижимости нужно определиться с целью покупки: получение ВНЖ или гражданства, инвестирование для получения пассивного дохода, собственное проживание.

Схема покупки недвижимости во всех странах одинаковая:

• заключение предварительного договора;
• бронирование объекта;
• перевод первичной суммы (залога);
• подписание основного договора;
• выплата средств за недвижимость;
• оформление собственности.

Как правило, на первом этапе происходит бронирование объекта, затем вносится определенный залог. На следующем этапе заключается договор с продавцом, в котором отражаются условия внесения платежей.

После этого происходит первый платеж по рассрочке или полная оплата. Порядок перевода средств зависит от страны, выбранной для покупки недвижимости. Как правило, расчеты производятся безналично, а комиссия риелтора оплачивается отдельно. При этом может потребоваться открытие счета в банке страны покупки недвижимости.

После расчетов оформляется право собственности на недвижимость. Если объект используется для получения ВНЖ или гражданства, то документ, подтверждающий оплату, прикладывается в пакет соответствующих документов.

По словам Мошевой, практически во всех странах сейчас налажена система удаленной покупки недвижимости. Если покупателю неудобно посещать интересующую его страну, он может обратиться в специализированную компанию. Риелтор сделает подборку объектов, проведет онлайн-показ, поможет подписать необходимые документы и провести оплату.

Оплата в разных странах производится по-разному. Березин отмечает, что в дружественные страны осуществляются переводы из несанкционных банков, в том числе в евро, реже в долларах. В некоторых странах, например в Турции и Таиланде, некоторые застройщики принимают оплату в рублях. Можно открыть счет в дружественных валютах, например, дирхамах. По его словам, многие азиатские страны принимают оплату в них.

«Кто-то открывает счета в Казахстане, Киргизии, Армении, Турции. Оттуда можно осуществить перевод и в Европу. Главное — получить согласие банка принимающей стороны. Тут также может помочь риелтор, который проведет переговоры за границей», — советует Березин.

Договоры на куплю-продажу, услуги юристов составляются и подписываются дистанционно — этот механизм был отработан еще за время пандемии, отмечает Мошева. Также проходят и банковские переводы из российских банков, которые не ограничены санкциями. «Если у покупателя есть возможность и желание приехать и очно выбрать объект, подписать договор с застройщиком, это вполне осуществимо. Турция, ОАЭ, Бали, Таиланд доступны даже с прямым авиасообщением», — добавляет она.

На что важно обращать внимание при покупке недвижимости за рубежом

В каждой стране на рынке недвижимости есть свои нюансы, поэтому, по мнению Мошевой, выбирать объект, программу приобретения и осуществлять сделку лучше с опытным экспертом. По ее словам, большое количество изменений, произошедших в 2022 году, существенно влияют на скорость осуществления сделки и получения документов.

При покупке недвижимости за рубежом важно внимательно изучать все документы и вопросы получения свидетельства о собственности на жилье, так как в разных странах процедуры и требования к документам могут отличаться.

Так, в Таиланде иностранец не может владеть землей под объектом, а полное владение можно приобрести только на определенные типы жилья. В ОАЭ в полную собственность иностранец может приобрести жилье только в ограниченном списке зон.

Мошева рекомендуем избегать сомнительных предложений — слишком больших скидок или неоправданно низких цен на недвижимость. За такими предложениями могут скрываться либо проблемные объекты, либо мошеннические схемы.

С ней соглашается Березин. При покупке жилья целесообразно обращаться к крупным, надежным агентствам, девелоперам, репутацию и данные о которых можно проверить. Важно также понимать, как после покупки буду решаться вопросы с внесением коммунальных платежей и обслуживанием жилья.

В случае инвестиционной покупки важно тщательно просчитать, какой доход будет приносить недвижимость (в том числе с учетом налогов) и каким образом этот доход можно будет фактически получать.

Сколько в среднем нужно иметь средств, чтобы купить недвижимость за рубежом

По словам Березина, средний чек на недвижимость сильно отличается в зависимости от страны. Например, в Болгарии студии на море подорожали в 2022 году на 15–20% и стоят сейчас не менее 23 000–25 000 евро. В Турции есть довольно дешевые объекты (25 000–30 000 евро), но варианты, интересные россиянам (недалеко от моря в курортных регионах или в Стамбуле), стоят не менее 50 000–60 000 евро.

Большая часть сделок (около 50%) с участием россиян, по данным Prian, проходит в диапазоне от 70 000 до 200 000 евро, примерно 25% — ниже этого диапазона, 25% — выше.

Мошева отмечает, что стоимость недвижимости во многом зависит от предпочтений покупателя. Если есть цель получить паспорт, то порог вложений в недвижимость, по ее оценке, стартует от 250 000 долларов на Гренаде. Турция предлагает участие в программе инвестиционного гражданства с суммой в 400 000 долларов.

С точки зрения инвестиций, по ее словам, сейчас наиболее популярны Таиланд, Бали и ОАЭ. В Таиланде цена стартует от 100 000 долларов, а доходность достигает 10% годовых (есть проекты с фиксированной доходностью до 7% годовых). На Бали можно купить апартаменты от 165 000 долларов с доходностью до 15% годовых. В Дубае есть проекты от 300 000 долларов, прогнозируемая доходность которых составляет до 4–7% при сдаче в краткосрочную аренду.

Можно ли купить недвижимость за рубежом с использованием ипотеки

В большинстве стран при сделках с иностранными покупателями ипотека практикуется редко, говорят эксперты. Березин поясняет, что условия ипотеки либо невыгодны, либо россиянам ее просто не выдают.

Чаще используется формат рассрочки, когда сумма объекта разбивается равными долями на несколько лет, например, до конца строительства проекта, уточняет Мошева.

По словам Березина, программы рассрочки на новостройки действуют в ОАЭ, Таиланде и Турции. «Поэтому всю сумму при заключении сделки иметь при себе необязательно», — подчеркивает он.

Могут ли конфисковать недвижимость за границей

Эксперты отмечают, что реальных случаев отъема недвижимости, принадлежащей простым россиянам, пока не фиксировалось, так как для этого нет юридических оснований.

Проблемы наблюдаются только у тех россиян, в отношении которых введены санкционные ограничения. Также могут быть проблемы с оплатой коммунальных услуг и получением арендных платежей, особенно в тех «недружественных» странах, куда проблематично добраться (например, в Прибалтике).

При покупке недвижимости в дружественной юрисдикции таких проблем быть не должно. Если зарубежная недвижимость находится на большом удалении, например, в Таиланде, на Бали или на Карибах, управление могут взять на себя соответствующие агентства или управляющие компании. Зарубежные трансакции, как правило, проходят с помощью банков, которые не попали под санкции.

«К сожалению, геополитическая ситуация сейчас настолько нестабильна, что делать прогнозы о том, какими могут быть ограничения для россиян в разных странах, невозможно. Если сильно пугают возможные ограничения, лучше просто не рассматривать для покупки такие страны», — предупреждает Березин.

Как обезопасить недвижимость после покупки

Во всех государствах есть продуманная защищенная система владения недвижимостью. Самое главное — выбрать качественный объект без обременений и других сложностей, а также грамотно провести оформление сделки.

«Именно правильно оформленная сделка полностью защищает своего владельца», — констатирует Мошева.

Какие есть плюсы и минусы покупки недвижимости за рубежом

К плюсам покупки недвижимости за рубежом можно отнести возможность получения вида на жительство или даже гражданства в ряде стран, а также возможность покупки в рассрочку (что может быть выгоднее покупки с ипотечным займом).

К минусам в текущих геополитических условиях можно отнести сложности с осуществлением сделок в ряде стран, а также с получением арендной платы и оплатой коммунальных услуг.

С помощью сервиса Банки.ру вы можете больше изучить тему инвестиций, почитать рыночную аналитику, выбрать подходящего брокера, купить интересующие вас акции, а также узнать ситуацию на рынке металлов, валюты и недвижимости.

Еще по теме: