Как выкупить долю в квартире после развода

В 2022 году раздел имущества в судебном порядке пожелали оформить около 10% всех разведенных пар. Однако после того, как судья определит доли каждого, дело не заканчивается. Если одна из сторон захочет остаться в квартире, ей придется выкупить часть у своего экс-супруга.

Объясняем, есть ли преимущественное право выкупа у бывших супругов, как оформляются такие сделки и можно ли заставить бывшего мужа или жену согласиться на компенсацию вместо доли.

Что такое преимущественное право выкупа доли в недвижимости

Преимущественное право покупки означает, что если кто-то из людей владеет частью недвижимости вместе с другими и он хочет ее продать, то другие люди, которые уже являются сособственниками этой недвижимости, имеют право первоочередно купить эту часть. Это право можно использовать или отказаться от покупки.

Если один из сособственников недвижимости хочет продать свою долю другому сособственнику, ему не нужно уведомлять об этом остальных. Они могут сразу заключить сделку о продаже.

Если собственник доли планирует продать ее постороннему лицу, он должен сообщить о своем намерении другим сособственникам и дать им месяц, чтобы они приняли решение о покупке. После этого месяца или получения письменного отказа можно продавать долю по обычным правилам продажи недвижимости.

В уведомлении продавец обязательно указывает условия продажи, в том числе цену. Если нарушить это правило, а также ненадлежаще уведомить участников долевой собственности (например, отправить не по правильному адресу), то сособственники могут оспорить совершенную сделку. При этом навязывать покупателя продавцу они не могут — продать долю можно любому лицу.

Собирать отказ от преимущественного права покупки доли лучше в письменной форме. В письменном отказе следует указать сведения о продавце, участнике долевой собственности, который отказывается от преимущественного права покупки доли, вид объекта недвижимости (например, квартира), кадастровый номер объекта, местоположение, а также условия продажи доли (цена, порядок расчета).

Если один из сособственников несовершеннолетний, преимущественное право покупки у него тоже есть. В таком случае для отказа от преимущественного права покупки доли потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Удостоверять отказ у нотариуса необязательно.

Как оформить сделку бывшим супругам

После развода, как правило, общую собственность делят пополам. Любой из супругов может продать свою долю другому. Для этого достаточно договориться о цене, заключить договор купли-продажи, удостоверить его у нотариуса и зарегистрировать сделку в Росреестре.

Если о цене супруги не договорились, экс-супруг может продать долю любому покупателю. Перед этим он или она отправляет уведомление бывшей жене или бывшему мужу. Как только уведомление получено, есть один месяц, чтобы согласиться или отказаться от преимущественного права выкупа. Если в ответ молчание, продавец может продать долю любому покупателю.

Вопрос можно решить и без покупки. Если у экс-супругов есть общие дети, можно подарить долю им. Тогда бывшая жена или муж уже не будут единоличными собственниками, а все будущие вопросы купли-продажи долей детей придется родителям решать вместе с органами опеки и попечительства.

Что делать, если экс-супруг отказывается от продажи

В такой ситуации самое простое — договориться о продаже квартиры целиком. В этом случае муж и жена продают общее имущество, а деньги делят в той же пропорции, что и доли. Также можно обменять жилье на две квартиры, если площадь недвижимости позволяет сделать такой обмен.

Если согласия не достичь ни при каких обстоятельствах, то выход только один — купить долю бывшего супруга через суд. Это не всегда возможно. Для суда важны два фактора: у второго совладельца должна быть незначительная доля, а сам он не планирует проживать в этой квартире.

Согласно статье 252 Гражданского кодекса, незначительная доля — это когда часть собственности настолько маленькая, что ее нельзя отделить без вреда для других владельцев. Тот, кто имеет такую долю, обычно не очень заинтересован в использовании этой собственности. В таких случаях суд может взыскать у остальных владельцев деньги за эту долю и лишить его права на нее, даже без его согласия.

К примеру, вам принадлежит семь квадратных метров, а комнаты — по 12 квадратных метров. То есть выделить отдельную комнату вам невозможно, чтобы вы могли ее использовать и не мешать соседям, собственникам большей части квартиры. Значит, ваша доля незначительна.

Второе обстоятельство, важное для суда: совладельцу безразлична его доля. Это значит, что он или она не проживает в жилом помещении, не оплачивает коммунальные услуги за свою долю и так далее. Также оценивается нуждаемость человека в этой доли: к примеру, есть ли у него другая недвижимость в собственности, куда он сможет съехать.

Только при совпадении двух этих нюансов суд встает на сторону другого владельца.

Судебная практика. Женщина из Хакасии с 2021-го по 2022 год судилась с бывшим мужем за право выкупить у него ¼ долю их квартиры. Мужчина отказывался продавать свою часть, так как у него нет другой недвижимости и он собирается оставаться в квартире. Три суда — районный, апелляционный и кассационный — признали право мужчины сохранить долю, а Верховный суд вернул дело на пересмотр.

По мнению коллегии, долю мужчины можно считать незначительной, а так как он съехал из квартиры к новой жене, он не сильно заинтересован в жилье. Оплачивал коммунальные платежи мужчина всего лишь один раз, он то съезжает, то снова заезжает в попытке доказать необходимость жилья. В этом есть признаки недобросовестной защиты.

К тому же истица еще во время брака обращалась в полицию из-за того, что ответчик бил жену и ребенка. То есть совладельцы не смогут жить мирно, а отец и вовсе угрожает здоровью и развитию общих детей. Это также должно рассматриваться судами.

На втором рассмотрении районный суд встал на сторону женщины. До заседания она перевела стоимость доли на депозит суда, а после вынесенного положительного решения сумму получил бывший супруг.

Как подать иск в суд, если бывший супруг отказывается продавать долю в общей недвижимости

Иск нужно подавать в районный суд по месту регистрации недвижимости. Заявитель должен составить прошение о признании доли незначительной с последующей выплатой компенсации супругу.

В обращении обязательно указывается суть такого иска — правомочия бывшего мужа в отношении незначительной доли, наличие у него другой недвижимости или иного постоянного места жительства, стоимостная оценка приобретаемой доли квартиры. Если бывшие супруги не вели ранее переговоры о стоимости доли либо цена кажется слишком высокой, истец вправе заранее провести оценку и приложить это к иску.

Перед подачей искового заявления нужно заплатить государственную пошлину, размер которой варьируется в зависимости от оценочной стоимости доли:

Дела имущественного характера рассматриваются около двух месяцев. Если суд сочтет доводы истца удовлетворительными, то будет принято решение о признании доли незначительной и выплате компенсации. После этого часть квартиры супруга перейдет в собственность к вам.

Как купить долю у бывшего супруга: кратко

• Если вы не совладелец недвижимости, то вначале бывший супруг должен подать уведомление своим содольщикам о продаже. В течение месяца они должны дать ответ — выкупят они долю или нет. После этого экс-супруг/супруга может предложить продажу бывшей жене или бывшему мужу.
• Если вы совладелец недвижимости, то вы договариваетесь о цене, заверяете договор купли-продажи у нотариуса и регистрируете сделку в Росреестре.
• Если экс-супруг отказывается от продажи доли, то заставить продать ее можно только через суд. Для судов важны два обстоятельства: доля должна быть незначительной, а экс-супруг не планирует жить в квартире.
• Самый простой способ не оказаться в подобной ситуации: заранее договориться о том, как делится общее имущество. Это можно сделать с помощью брачного соглашения. Заключить договор можно как до свадьбы, так и после регистрации брака в любой момент.

Что еще почитать про имущество и развод

• Как поделить имущество и долги в гражданском браке.
• Что считается совместно нажитым и личным имуществом в семье, как делить финансовые активы и как разделить собственность без участия суда.
• Что можно разделить по брачному договору и сколько стоит составить такое соглашение.
• Что делать с кредитом при разводе: подробная инструкция.