Далеко не все могут купить квартиру полностью за свой счет. Большую часть суммы покупатели часто берут в ипотеку. Но чтобы получить ее, необходимо иметь первый взнос. Рассказываем, каким он бывает, для чего нужен и какие изменения ждут будущих ипотечников.
Что такое первоначальный взнос по ипотеке
Первоначальный или первый взнос по ипотеке — это личные деньги заемщика, которые он вкладывает в покупку недвижимости. Банк в случае одобрения заявки добавляет недостающую сумму. Купленное в ипотеку жилье переходит в залог банку, пока клиент не погасит весь кредит.
Взнос является частью стоимости жилья и отдается продавцу. В качестве первоначального взноса можно внести накопленные деньги или использовать деньги от государства, например, материнский капитал, жилищный сертификат, субсидию. А если есть и то и другое, разрешается их суммировать.
Покупатель должен показать банку, что у него есть средства на первый взнос. До сделки банк иногда просит выписку со счета, а после — расписку от продавца о получении денег или выписку о движении по счетам.
Для чего нужен первый взнос по ипотеке
От первоначального взноса зависит размер ипотечного займа. Соответственно, чем меньше денег клиент берет у банка, тем меньше можно сделать срок кредита и/или ежемесячный платеж. Меньше окажется итоговая переплата и страховая премия (для ипотеки нужно обязательно застраховать покупаемое жилье).
Кроме того, некоторые банки предлагают сниженные ставки для тех, кто готов сделать большой первоначальный взнос. Да и в целом чем он больше, тем выше шансы на одобрение заявки.
Для банка первоначальный взнос — показатель, что заемщик платежеспособен. Накопления и хорошая зарплата показывают уровень финансового положения клиента. Соответственно, чем выше первый взнос по ипотеке готов внести заемщик, тем больше шансов получить одобрение.
Для клиента первоначальный взнос — как раз способ повысить шанс на получение ипотеки и на более низкую процентную ставку.
Чем первоначальный взнос отличается от задатка
У этих понятий принципиально разное назначение. Первоначальный взнос, как мы уже сказали, нужен только при оформлении ипотеки.
Задаток же используется в отношениях покупатель — продавец. Если покупателю понравилась квартира, он по договоренности с продавцом может внести задаток как подтверждение намерений о покупке. Продавец в свою очередь снимает объявление с публикации и обязуется не продавать недвижимость никому другому.
Если одна из сторон после этого отказывается от сделки, задаток может быть удержан или возвращен в двойном размере, в зависимости от того, по какой причине сорвалась сделка. Все условия и размер задатка прописываются в предварительном договоре купли-продажи или в отдельном соглашении.
При оформлении жилья в ипотеку размер задатка будет частью первоначального взноса.
Можно ли оформить ипотеку без первоначального взноса
Официально нет, но в целом возможно с помощью разных хитрых схем. Однако такая ипотека будет невыгодной.
Некоторые банки под «ипотекой без первого взноса» предлагают кредит под залог уже существующего жилья. Другие вместе с ипотекой выдают потребительский кредит как бы на ремонт, но, по сути, он идет в зачет первоначального взноса.
Есть агентства недвижимости, которые предлагают схемы, позволяющие сделать перед банком видимость, что первый взнос у покупателя есть. Но все это очень рискованно. Заемщику нужно трезво оценить свои финансовые возможности, ведь если погашать ипотеку окажется нечем, жилье просто заберут в счет долга.
Программы с господдержкой, такие как льготная, семейная ипотека, IT-ипотека и другие, без первоначального взноса не выдаются. Но можно обойтись как бы без него, если использовать в этом качестве, например, сертификат на материнский капитал.
Размер первого взноса по ипотеке
Минимальный размер первоначального взноса по ипотеке формально не установлен. Банки сами могут регулировать его, обычно это 10–30%.
Если говорить о программах с господдержкой (они выдаются по сниженным ставкам, а разницу банкам компенсирует государство), то для них нижнюю границу установили на уровне 20%. Но купить по таким программам можно только жилье от застройщика.
Мы посмотрели, какой минимальный взнос установили банки на ипотеку без господдержки на вторичное жилье. Сбербанк просит от 10,1% стоимости жилья, «Открытие» — от 15%, ВТБ — от 15,1%, Альфа-Банк — от 20,1%, Газпромбанк — от 30%.
Предельный размер первого взноса тоже не установлен. В целом банку не выгодно, если сумма взноса будет слишком высокой, его задача — заработать на процентах. Но большая часть все же определяют максимальный размер первоначального взноса в 80%.
Кроме того, у банков есть такое понятие, как минимальная сумма ипотеки, как правило, это от 300 тыс. до 500 тыс. рублей. Все остальные деньги покупателя будут считаться первым взносом.
Что изменится в 2024 году
По ипотечным программам с господдержкой размер первого взноса составляет 20%. Но Минфин предложил увеличить его до 30%, чтобы замедлить рост цен на недвижимость и «охладить» рынок.
«Вы же видели, что ипотека разогрета. Все говорят об этом. Поэтому нужно немножко принимать меры по охлаждению с тем, чтобы не было "пузырей"», — сказал министр финансов Антон Силуанов на форуме «Россия зовет!».
По мнению брокера по недвижимости Екатерины Тороповой, в реальности не исключено, что участники рынка начнут придумывать хитрые схемы, чтобы обойти эти ограничения.
«Жилье — одна из основных потребностей человека, и жилищные вопросы все равно придется решать. Полагаю, никто из участников рынка не думает всерьез, что повышение первоначального взноса до 30% как-то оздоровит рынок недвижимости. Все просто будут искать свои выходы», — считает она.
Кроме того, по мнению эксперта, заемщики начнут чаще формировать первоначальный взнос именно из средств маткапитала и различных жилищных субсидий.
«Банки относятся к этому лояльно. Если раньше требовали обязательно вложить и свои средства, то теперь такого жесткого условия уже не выставляют, — отмечает Екатерина Торопова. — Сейчас рассматривают законопроект об увеличении маткапитала с февраля 2024 года до миллиона рублей. Если примут, это будет хорошее подспорье».
Где найти деньги на первоначальный взнос
Большинство заемщиков используют собственные средства. К примеру, для покупки квартиры за 5 млн рублей с первоначальным взносом 20% необходимо подготовить 1 млн рублей.
Если накоплений не хватает, можно рассмотреть другие варианты:
- Сертификат на материнский капитал. Его можно использовать даже спустя несколько лет после рождения ребенка. Сумма ежегодно индексируется. В 2023 году размер маткапитала составляет от 586 тыс. до 775 тыс. рублей и зависит от того, какой по счету ребенок родился и когда.
- Воспользоваться мерами господдержки. По программе «Молодая семья» государство поможет деньгами на жилье семьям с детьми. Условия: оба (или один, если супруги/супруга нет) младше 35 лет, стоят на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
- Изучить региональные программы поддержки. Существуют жилищные субсидии для молодых и многодетных семей.
- Деньги можно взять взаймы у родственников или друзей, которые готовы дать длительную рассрочку и не брать проценты.
- В качестве первоначального взноса по ипотеке можно использовать деньги от продажи машины, земельного участка или другого ценного имущества.
- Если какая-то недвижимость в собственности уже есть, ее можно предоставить в залог.
Что нужно помнить о первоначальном взносе по ипотеке
Первоначальный взнос для ипотеки — обязательное условие. Для вторичного рынка он составляет от 10% стоимости жилья, для новостроек — от 20%. Но в следующем году, не исключено, будет поднят до 30%. То есть если сейчас для квартиры стоимостью 5 млн нужно вложить 1 млн своих средств, то скоро, возможно, придется искать 1,5 млн.
В качестве первого взноса разрешается использовать различные жилищные сертификаты, субсидии и материнский капитал.
Вместе с господдержкой желательно иметь свои средства. Брать потребительский кредит на первоначальный взнос можно, но нужно трезво оценить, сможете ли вы вовремя вносить платежи и по ипотеке, и по потребительскому займу.
Чем выше первый взнос, тем больше шансов на одобрение ипотеки. Также от его размера зависит сумма ежемесячного платежа и/или срок кредита. Общего лимита по взносу нет, банки устанавливают его сами.
