Ипотечный рынок в России в 2024 году заметно изменился. Универсальная льготная программа закончилась, а условия других программ с господдержкой изменились. Кроме того, выросли процентные ставки по кредитам, в том числе ипотечным. Разбираемся, насколько сейчас подходящее время брать ипотеку на покупку жилья. 

Что изменилось на рынке ипотеки для новостроек

Одно из ключевых изменений этого года — отмена программы с господдержкой. По ней любой человек, независимо от возраста, семейного положения и профессии, мог оформить ипотеку на квартиру или дом от застройщика под 8% годовых. 1 июля 2024 года программа закрылась.

Теперь, если заемщик не подходит под условия одной из оставшихся льготных программ, ипотеку придется оформлять по рыночной ставке, такой же, как для вторичного жилья. В августе ее среднее значение составило 20,8% годовых.

Вот какие программы со сниженной ставкой все еще действуют.

Семейная ипотека — 6%

Ее могут оформить супруги или родители-одиночки, которые воспитывают одного ребенка в возрасте до 6 лет или ребенка-инвалида до 18 лет.

Также семейную ипотеку могут взять семьи, в которых растут двое несовершеннолетних детей, если живут в городе с населением до 50 тысяч человек или в регионе с низким объемом строительства (всего их 35).

Максимальная сумма ипотеки — 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, 6 млн рублей — для остальных регионов. Первоначальный взнос — от 20%.

IT-ипотека — 6%

Программа предназначена для IT-специалистов, которые работают в компаниях, аккредитованных Минцифры (проверить компанию можно на портале «Госуслуги»).

Власти продлили программу до 2030 года, но с 1 августа внесли несколько серьезных изменений. Главное — из нее исключили Москву и Санкт-Петербург, на которые приходилось больше половины выданных кредитов.

Получить IT-ипотеку могут специалисты в возрасте от 18 до 50 лет. В городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях их доход до вычета НДФЛ должен превышать 150 тысяч рублей, в остальных регионах — 90 тысяч.

Максимальная сумма ипотеки — 9 млн рублей, первоначальный взнос — от 20%.

Сельская ипотека — 3%

Программу, предназначенную для строительства жилья в сельской местности, тоже предлагают изменить. По мнению Минсельхоза, из нее надо исключить населенные пункты, которые находятся в радиусе 50 км от областных центров, а также деревни и села, расположенные на расстоянии ближе 30 км от населенного пункта, где живет больше 100 тысяч человек.

Пока изменения не внесены, сельскую ипотеку можно взять на строящееся жилье в населенном пункте, где живет до 30 тысяч человек. Также можно купить готовый дом у застройщика или на вторичном рынке, если он не старше 3 лет (при покупке у юрлица или ИП) или не старше 5 лет (при покупке у физлица).

Максимальная сумма ипотеки — 6 млн рублей, первоначальный взнос — от 20%.

Дальневосточная и Арктическая ипотека — 2%

Оформить ипотеку на жилье в регионах Дальнего Востока или Арктики могут некоторые категории заемщиков:

• педагоги и медицинские работники;
• участники СВО и члены семей погибших на СВО;
• супруги до 35 лет;
• родители до 35 лет, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка;
• участники программ «Дальневосточный гектар» или «Арктический гектар»;
• участники программы повышения мобильности трудовых ресурсов;
• вынужденные переселенцы с территорий Украины, ДНР и ЛНР;
• работники предприятий ОПК.

Максимальная сумма ипотеки — 6 млн рублей, если площадь недвижимости менее 60 м², 9 млн рублей — если более 60 м². Первоначальный взнос — от 20%.

Как изменилась ипотека для жилья на вторичном рынке

В этом сегменте льготных программ нет, поэтому единственное и главное изменение связано с изменением ставок. Вслед за повышением ключевой ставки поднялись и процентные ставки по ипотеке.

Стоит ли брать ипотеку в 2024 году

Во II квартале 2024 года цены на жилье в России выросли на 2,1% по сравнению с I кварталом. Представитель компании «Этажи» Сергей Зайцев на форуме «Движение» заявил, что до конца года цены на вторичном рынке должны остаться на прежнем уровне, на первичном — вырасти в пределах инфляции.

Спрос на ипотечное жилье может замедлиться. Как отметила аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова, среди тех, кто не подпадает под льготные программы, основной спрос будут формировать две категории заемщиков. Первая — те, кто рассчитывает погасить ипотеку быстро, например, за счет продажи имеющегося объекта. Вторая — те, кто хочет купить понравившийся объект в расчете на дальнейшее рефинансирование.

«Регулятор после повышения ключевой ставки до 18% годовых не изменил сигнал рынку не нейтральный, отметив, что будет оценивать целесообразность дальнейшего повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях. Поэтому мы остаемся при своей прежней позиции, что перехода ЦБ к циклу смягчения денежно-кредитной политики следует ожидать не ранее 2025 года. Тогда же следует ожидать постепенного снижения и ставок по рыночной ипотеке», — считает Инна Солдатенкова.

Она добавила, что изменения ощутимо сократили пул потенциальных заемщиков по льготной ипотеке. Исходя из этого, можно ожидать, что выдавать ее будут меньше, и это усилит периодическое исчерпание лимитов, выделяемых государством банкам на субсидирование.

«Кроме того, не исключено, что на фоне увеличения бюджетных расходов в ближайшее время могут быть пересмотрены как условия по другим госпрограммам, так и сам порядок расчета субсидии для банков», — сказала аналитик Банки.ру.

Подобрать подходящую ипотеку с максимальным шансом на одобрение можно с помощью бесплатного сервиса Банки.ру. Менеджер поможет оформить заявку, собрать документы, рассчитать комфортный платеж и найти привлекательные варианты.

Плюсы и минусы оформления ипотеки во время кризиса

Высокая ключевая ставка и, как следствие, высокие ставки по кредитам — это не самые благоприятные условия для оформления ипотеки. Но если вопрос о ней все же стоит, нужно взвесить за и против.

Аргументы за оформление ипотеки

• Сейчас низкие ставки для тех, кто подпадает под одну из льготных программ: семейную, сельскую, Дальневосточную, Арктическую или IT-ипотеку. Изменятся ли ставки и в какую сторону, неизвестно. Но они могут вырасти, а значит, если есть необходимость, то ипотеку с господдержкой стоит оформить в 2024 году.
• Высокий уровень инфляции может «съесть» часть переплаты по ипотечному займу в будущем.
• Если в скором времени планируется продажа недвижимости, деньги от которой можно пустить на погашение ипотеки, стоит рассмотреть оформление ипотеки сейчас.

Аргументы против оформления ипотеки

• В 2025 году, по мнению аналитиков, стоит ожидать постепенного снижения ставок по рыночной ипотеке. Если не претендуете на госпрограмму, есть смысл повременить с покупкой.
• Если первоначальный взнос небольшой и возможности досрочно погашать кредит не предвидится, итоговая переплата может оказаться слишком высокой.

Почему может сорваться сделка по ипотеке

Ипотечные сделки не всегда завершаются успешно. Есть ситуации, из-за которых на одном из этапов происходит сбой. Даже одобренную ипотеку могут отозвать до подписания документов. К примеру, если заемщик, пока подбирал недвижимость, пропустил платеж по другому кредиту либо оформил новый займ и увеличил свою долговую нагрузку.

Если планируете брать ипотеку и уже получили одобрение банка, не оформляйте других кредитов до подписания документов по ипотеке, не подавайте заявки в другие банки, а также следите за графиками платежей по другим займам, если они есть.

Также банк может отменить одобрение, если клиент совершил какое-либо правонарушение до оформления ипотеки.

Второй случай — проблемы с оценкой недвижимости, которую планируется покупать. Покупатель заказывает отчет об оценке в экспертной организации и предоставляет его в банк. А у банка есть право не согласиться с оценкой, например, если он посчитает, что реальная стоимость жилья ниже.

Покупать или подождать?

Ответить на этот вопрос однозначно сложно — решение в каждом случае нужно принимать индивидуально, с учетом всех важных факторов. Подумать о том, чтобы не откладывать покупку жилья с использованием ипотеки, можно в следующих случаях:

• заемщик может претендовать на одну из льготных программ;
• заемщик планирует полностью погасить ипотеку в скором времени;
• заемщик знает, что в перспективе сможет рефинансировать кредит по льготной программе;
• у заемщика есть первоначальный взнос, покрывающий большую часть стоимости жилья.