Ключевая ставка остается высокой, и процентные ставки по ипотеке от нее не отстают. Так, средняя ставка по предложениям банков из базы нашего финансового маркетплейса держится на уровне 16% годовых. Этот показатель включает и льготные программы на покупку жилья на первичном рынке, и собственные предложения банков, ориентированные на вторичный рынок.
При этом из-за ужесточения условий и исчерпания лимитов значимость господдержки на рынке ослабевает, а интерес потенциальных заемщиков к первичке падает. По результатам нашего опроса [1], 43% пользователей Банки.ру, которые хотели оформить ипотеку в ближайшие три месяца, выбирали квартиру на вторичном рынке. Еще 16% рассматривали готовый дом, коттедж либо таунхаус, а квартиру в новостройке — 23% опрошенных.
Причина кроется в более высокой стоимости первичного жилья. По данным Росстата, в IV квартале 2023 года она выросла на 10,3% по отношению к I кварталу, в то время как средняя стоимость вторички за тот же период увеличилась только на 7,2%. То есть даже при более высоких ставках экономия на переплате при покупке в ипотеку вторичного жилья по факту может быть больше, чем при покупке новостройки по госпрограмме.
Стоит ли брать ипотеку на вторичку
Судя по текущей риторике ЦБ, процесс смягчения денежно-кредитной политики начнется не ранее III квартала 2024 года. Однако маловероятно, что снижение ключевой ставки после этого периода будет существенным: скорее всего, по итогам года ставка останется двузначной. Это определит динамику корректировки условий по рыночным ипотечным программам, из-за чего ожидать быстрого снижения ставок на вторичку не приходится.
Поэтому заемщикам, которые планируют в ближайшее время приобретать такое жилье в ипотеку, мы рекомендуем не бояться высоких ставок. Во-первых, требования банков к уровню дохода и показателю долговой нагрузки заемщиков продолжают ужесточаться, что может сказаться на уровне будущих одобрений. Во-вторых, оформленную ипотеку в дальнейшем можно рефинансировать, и, из-за того что предпосылок для снижения стоимости жилья пока нет, переплата за высокую ставку до рефинансирования в перспективе может сгладиться выросшей стоимостью объекта недвижимости.
Где оформить ипотеку на вторичку
Мы оценили актуальные условия по ипотечным программам банков на вторичное жилье и отобрали самые выгодные с точки зрения итоговой переплаты предложения среди всех доступных в базе нашего финансового маркетплейса. Для составления рейтинга выбрали параметры:
- стоимость жилья — 4,87 млн рублей (средняя стоимость квартиры на вторичном рынке в России площадью 50 кв. м по итогам IV квартала 2023 года, по данным Росстата);
- первоначальный взнос заемщика — 975 тыс. рублей (20% [2]);
- сумма кредита — 3,895 млн рублей;
- срок кредитования — 30 лет [3];
- подтверждение заемщиком дохода официальными документами (выпиской из СФР либо справкой 2-НДФЛ);
- подача заявки онлайн и использование цифровых сервисов (если банк предоставляет такую возможность);
- приобретение комплексного ипотечного страхования;
- прозрачность условий кредитования.
Мы рассматривали условия, действующие для клиентов с «открытого рынка», и не брали в расчет льготные условия для определенных групп заемщиков: зарплатных клиентов банков, работников бюджетной сферы, молодых семей, распорядителей семейного капитала, клиентов партнерских агентств недвижимости и др. В рейтинге учитывались продукты банков, которые дают возможность получить кредит в Москве или Московской области. Предложения в рейтинге ранжированы по размеру процентной ставки без учета возможной скидки за оплату единовременного платежа за снижение ставки. Программы, в условиях которых диапазон ПСК и факторы влияния на ставку не раскрываются, в отборе не участвовали.
Первое место в нашем рейтинге заняла программа «Готовое жилье» Банка Дом.РФ с процентной ставкой 16,6% годовых (диапазон ПСК по продукту: 16,656–19,532% годовых). Такие условия будут действовать для клиентов, подтвердивших свой доход выпиской из Социального фонда России (СФР), в противном случае ставка вырастет до 17,6% годовых. При отказе заемщика от личного страхования она дополнительно вырастет на 1,5 процентного пункта. Банк предоставляет заемщикам возможность снизить ставку на 0,1–6 п. п. при оплате в момент оформления кредита единовременного платежа за снижение ставки.
Вторую позицию занял Ак Барс Банк с предложением «Вторичное жилье». Процентная ставка по нему при заданных нами параметрах может варьироваться от 16,6% до 16,7% годовых в зависимости от кредитной истории, информации о занятости и других факторов заемщика (диапазон ПСК: 17,610–22,569% годовых). При отказе клиента от электронной регистрации сделки ставка увеличивается на 0,2 п. п., при отказе от личного страхования — на 1 п. п.
Замыкает топ-3 предложение ВТБ «Вторичное жилье» со ставкой 16,7% годовых (диапазон ПСК: 17,050–25,494% годовых). При отказе заемщика от подачи заявки онлайн или использования цифровых сервисов ставка вырастет на 0,3 п. п. При отсутствии договора комплексного ипотечного страхования надбавка составит 1 п. п. Банк предоставляет заемщикам возможность снизить ставку на 0,5–8 п. п. при оплате в момент оформления кредита единовременной комиссии за снижение ставки.
Топ-5 ипотечных кредитов на покупку квартиры на вторичном рынке со ставкой менее 17% годовых [4]
| Место в рейтинге | Банк/кредит | Ставка, % годовых | Диапазон ПСК по продукту, % годовых | Ориентировочный размер ежемес. платежа, тыс. руб. [5] | Ориентир. размер переплаты за весь срок, млн руб. [5] | Надбавки и скидки к ставке |
| 1 | Банк Дом.РФ «Готовое жилье» | 16,6 | 16,656–19,532 | 54,3 | 15,7 | +1,5 п. п. при отказе от личного страхования; −0,1–6 п. п. при оплате единовременной комиссии за снижение ставки |
| 2 | Ак Барс Банк «Вторичное жилье» | 16,6–16,7 | 17,610–22,569 | 54,3–54,6 | 15,7–15,8 | +0,2 п. п. при отказе от электронной регистрации сделки; +1 п. п. без личного страхования |
| 3 | ВТБ «Вторичное жилье» | 16,7 | 17,050–25,494 | 54,6 | 15,8 | +0,3 п. п. при отказе от онлайн-заявки / использования цифровых сервисов; +1 п. п. без комплексного страхования; −0,5–8 п. п. при оплате единовременной комиссии за снижение ставки |
| 4 | Азиатско-Тихоокеанский банк «Приобретение готового жилья» | 16,8 | 16,102–20,963 | 54,9 | 16 | +1,5 п. п. при отказе от личного/титульного страхования; +0,2 п. п. при отказе от электронной регистрации |
| 5 | Тинькофф Банк «Вторичное жилье» | 16,9 | 16,699–20,499 | 55,2 | 16,1 | +2 п. п. при отказе от имущественного страхования |
Такие условия потребуют от заемщика внесения примерного ежемесячного аннуитетного платежа в размере от 54 тыс. до 55 тыс. рублей в зависимости от выбранной программы. Чтобы обслуживать такой кредит, доход клиента должен составлять от 108 тыс. до 110 тыс. рублей в месяц в зависимости от требований конкретного банка.
Размер ориентировочной итоговой переплаты заемщика при условии возврата кредита в обозначенный параметрами рейтинга срок (30 лет) варьируется от 15,7 млн до 16,1 млн рублей. Снизить эту сумму в дальнейшем можно за счет частичного досрочного погашения (ЧДП). При аннуитетной схеме лучше делать его в течение первой половины срока кредита — в идеале каждый месяц в дату ежемесячного платежа. С точки зрения итоговой экономии на процентах наиболее выгодным вариантом является ЧДП с сокращением срока кредита. В то же время ЧДП с сокращением размера ежемесячного платежа позволяет получить более комфортный уровень ежемесячной долговой нагрузки.
[1] Опрос проводился на сайте Банки.ру в период с 12 по 19 февраля 2024 года. В опросе приняли участие 1 тыс. пользователей финансового маркетплейса.
[2] Пока еще есть банки, в которых получить ипотеку на вторичное жилье можно с первоначальным взносом от 10%. Но в тарифах большинства из них при кредитовании с первоначальным взносом до 20% применяется надбавка к ставке.
[3] Наиболее популярный период, на который хотели бы получить ипотеку пользователи Банки.ру, согласно данным последнего проведенного опроса. При более коротком сроке кредитования размер итоговой переплаты будет существенно ниже, но при выборе ипотечной программы заемщик прежде всего должен исходить из собственных финансовых возможностей: чем меньше срок кредита, тем крупнее ежемесячный платеж.
[4] Рейтинг составлен по данным официальных сайтов банков на 20 марта 2024 года.
[5] По формуле аннуитетного платежа. Расчет носит информативный характер, так как итоговый платеж, ставка и ПСК рассчитывается индивидуально.
