Разбираемся, как узаконить несогласованную перепланировку, чтобы распоряжаться жильем на свое усмотрение и не навредить соседям.
В чем заключается перепланировка
Перепланировка — это изменения конфигураций квартиры, которые вносят в технический паспорт объект. Перепланировка подразумевает снос или перемещение стен, дверей, окон, перегородок или других элементов. Например, вы решили увеличить площадь санузла за счет коридора либо перенести дверной проем.
Для чего нужно согласовывать перепланировку
Перепланировка всегда должна быть согласованной, прежде всего для безопасности жителей квартиры и соседей.
«Если в результате перепланировки кто-то пострадает, владелец обязан компенсировать последствия. Например, если при несогласованном переносе санузла вы затопили соседей», — говорит юрист Зара Горбушина.
Последствия могут быть и посерьезнее затопления. Если во время перепланировки рабочие повредят несущие конструкции, стены дома могут треснуть или обрушиться. Так случилось в Перми в 2015 году: угол пятиэтажного дома обвалился из-за ослабления несущих конструкций после перепланировки в офисе на первом этаже.
Все, что запрещено делать при перепланировке, прописано в законе.
Как могут узнать про перепланировку
О перепланировке, которую вы сделали и не узаконили, все равно могут узнать. Вот, например, как:
- Из-за перепланировки по дому могут пойти трещины. Тогда любой житель района или сосед, заметивший их, может сообщить об этом в управляющую организацию.
- Соседи сообщат в жилинспекцию или в районную или городскую администрацию, если заподозрят незаконную перепланировку или просто захотят пожаловаться на шум во время ремонта.
- Сантехник или газовщик, которые придут к вам с плановой проверкой, могут сообщить о перепланировке в районную или городскую администрацию.
Какие есть ограничения из-за несогласованной перепланировки
Несогласованная перепланировка накладывает ряд ограничений на владельца квартиры, например:
- Не получится оформить кредит под залог недвижимости, потому что банки проверяют квартиру перед предоставлением средств.
- Круг людей, которые готовы приобрести квартиру с перепланировкой, сужается. Потенциальный покупатель может отказаться от сделки, чтобы не разбираться самостоятельно с согласованием перепланировки. Кроме того, банк может не одобрить ему ипотеку и не принять в залог квартиру с неузаконенной перепланировкой.
- Не сможете завещать квартиру, пока не согласуете перепланировку, так как наследник не сможет зарегистрировать право собственности.
- По той же причине не сможете приватизировать квартиру с несогласованной перепланировкой: не получится зарегистрировать право собственности.
Что грозит за несогласованную перепланировку
За несогласованную перепланировку начисляют штраф — от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей для физических лиц, от 4 тыс. до 5 тыс. рублей для должностных лиц и от 40 тыс. до 50 тыс. рублей для юридических лиц. После штрафа жилищная инспекция выдаст предписание с указанием сроков, в течение которых нужно узаконить перепланировку либо привести квартиру в первоначальный вид.
Если вы проигнорируете предписания и штрафы, вам начислят дополнительные штрафы и могут подать в суд. По решению суда вас могут выселить из квартиры и выставить ее на публичные торги, если вы не приведете квартиру в первоначальный вид. Полученные деньги перечислят вам, но вычтут из суммы штрафы и судебные издержки. Прецедент с судом и торгами уже был в Омске в 2014 году. Собственник решил объединить кухню с комнатой и для этого снес несущую стену. Суд вынес решение о продаже с торгов квартиры с незаконной перепланировкой.
Как согласовать перепланировку заранее
Если вы решили провести изменения в квартире, согласовать перепланировку заранее можно так:
- Закажите проект будущей перепланировки через компанию, которая является членом саморегулируемой организации. Проверить организацию вы можете в реестре Национального объединения изыскателей и проектировщиков. В Москве можно использовать проект из каталога на портале города.
- После получения проекта можно обратиться удаленно, через МФЦ или при личном визите в местную администрацию (в зависимости от региона это может быть районная или городская администрация). Куда именно нужно обращаться, вы можете посмотреть на сайте вашего города или населенного пункта. Нужно предоставить документы: паспорта собственников и документы о собственности, проект перепланировки, техпаспорт квартиры, заявление о перепланировке.
- После одобрения изменений можно начинать ремонт. Когда вы закончите его, комиссия администрации проверит перепланировку на соответствие проекту. Если все в порядке, вы получите акт о перепланировке.
- Изменения нужно зарегистрировать в ЕГРН, это можно сделать через МФЦ, запросив в бюро технической инвентаризации новый техпаспорт.
Как согласовать перепланировку, если уже осуществили ее
Перепланировку, которую вы уже сделали без разрешения, сложнее согласовать. Для этого вам нужно подготовить:
- Заявление на согласование перепланировки (заполняется по месту обращения).
- Нотариально заверенное согласие всех жильцов квартиры на изменения.
- Паспорта всех владельцев (и свидетельства о рождении — для несовершеннолетних).
- Документ, подтверждающий право собственности.
- Техпаспорт квартиры. Можно заказать в бюро технической инвентаризации — это организация, которая ведет учет объектов недвижимости и их техсостояния.
- Если дом является объектом культурного наследия, вам нужно заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки.
- Если к помещению присоединяется часть общего имущества в многоквартирном доме, нужно предоставить протокол общего собрания собственников о том, что они не против такой перепланировки.
Пакет документов направляют в жилинспекцию, если вы живете в Москве. Есть два варианта подачи — очная или через государственный портал (в таком случае бумаги должны быть заверены электронной подписью проектной организации). Далее ведомство в течение 45 дней сообщит вам, разрешена ли перепланировка. В других регионах согласование также проводится через жилинспекцию, районную или городскую администрацию.
