Продать недвижимость быстро и выгодно мечтает каждый собственник. Скорость сделки во многом зависит от подготовительной части: если все документы в порядке, продать объект будет проще. У сделок с загородными домами есть свои особенности. В этом материале мы расскажем, что нужно учесть, чтобы выгодно продать дом или дачу.
Спрос на жилье за городом растет с каждым годом, а вот его стоимость может упасть. Во всяком случае, Центробанк прогнозирует торможение цен на недвижимость в 2024 году. Поэтому если планируете продать дом или дачу, то откладывать не стоит.
Тем более, что такая сделка обычно занимает больше времени, чем продажа квартиры. Если квартиры более или менее типичны по планировкам, то у домов разнообразия больше. Хозяева строят их на свой вкус, и найти людей с таким же вкусом, либо готовых вкладываться в перестройку дома под себя, может быть непросто.
Если после продажи дома вы планируете купить новую недвижимость в ипотеку, изучите условия рыночных и льготных программ на Банки.ру. С помощью нашего маркетплейса вы сможете выбрать лучшее предложение и подать заявку.
Приведите в порядок участок
Заходить на ухоженный участок и в чистый уютный дом всегда приятно. Прежде чем показывать объект покупателям, посмотрите, что можно изменить в лучшую сторону.
На участке уберите строительный и другой мусор, в том числе ржавые бочки и полуразвалившиеся сараи. Подметите тропинки, уберите сорняки, сделайте аккуратными грядки. Газон можно немного обновить, чтобы появился приятный запах скошенной травы.
Если за участком давно не следили и он зарос травой, пройдите по нему с косой или садовым триммером (либо наймите для этих работ специалиста). Если в доме есть септик, вызовите ассенизаторов для откачки — неприятных запахов на участке быть не должно.
Пройдите вдоль забора: сгнившие или сломавшиеся доски нужно заменить, а выцветшие — покрасить.
Приведите в порядок дом
В доме стоит сделать генеральную уборку: помыть окна, постирать шторы и занавески, почистить мебель и ковры. А также сделать мелкий ремонт: подклеить обои, поставить на место отошедший плинтус, отремонтировать сантехнику, если требуется.
Мебель тоже нужно привести в порядок — починить и покрасить, а если состояние совсем плохое — выбросить. Перед показом проветрите комнаты, поставьте в вазы живые цветы. А с видных мест уберите лишние предметы и вещи.
Осмотрите фасад дома. Если нужно, подкрасьте стены, очистите ливневые стоки.
Как правильно фотографировать интерьер
Для объявления можно сделать 8–10 фотографий дома внутри и снаружи, и участка. Снимайте в светлое время суток, ракурс — из угла комнат в сторону окна и в сторону двери. Если в интерьере есть вещи, которые важно подчеркнуть, например, камин, их стоит сфотографировать отдельно. Но в целом лучше делать общие планы, чтобы создать представление о помещениях дома.
Как правильно фотографировать экстерьер и участок
На улице снимайте в солнечную погоду. Если продаете недвижимость летом, фото должны быть летние. Если зимой — соответственно, зимние.
Дом сфотографируйте с угла. Отдельно снимите все постройки, которые есть на участке: баню, беседку, кладовую, детский уголок, бассейн или пруд.
Опубликуйте планировку участка и дома. Это поможет покупателю представить, как выглядит жилье.
Как рассчитать оптимальную стоимость дома
На стоимость любого объекта недвижимости влияет несколько факторов: расположение, состояние, площадь, инфраструктура. Немаловажна юридическая чистота: если нет обременений, несовершеннолетних собственников, все документы в порядке — цена выше.
Наличие хорошей дороги, электроснабжения, газа тоже влияет на стоимость дома.
Чтобы рассчитать оптимальную цену, присмотритесь к похожим объявлениям и поговорите с соседями:
Оцените, за сколько продают дома аналогичной площади и состояния, которые находятся в том же районе.
Спросите у недавно заехавших жильцов, за какую цену они купили дом или дачу.
Прикиньте, сколько вы потратили на строительство и отделку, или за сколько сами купили недвижимость — это минимальная цена продажи.
Какие документы нужны для продажи дома
Важный момент: продать дом можно только с участком, на котором он стоит, а значит, в сделке будет сразу два объекта — и дом, и земельный участок. Если участок не размежеван, это желательно сделать. Межеванием, то есть определением границ участка, занимается кадастровый инженер.
Но есть случаи, когда межевание не обязательно:
- участок уже зарегистрирован в Росреестре;
- на участок оформлено право собственности;
- границы участка не менялись;
- право собственности на дом зарегистрировано в Росреестре.
Для продажи дома понадобится выписка из Росреестра о праве собственности на дом и участок, технический и кадастровый паспорта на дом. Первый можно получить в БТИ, второй — в Росреестре. Имейте в виду, что получение технического паспорта в БТИ может затянуться на 2–3 месяца.
Вот список всех документов, которые могут потребоваться для продажи дома или дачи:
- документы, подтверждающие право собственности;
- разрешение на строительство и акт ввода дома в эксплуатацию;
- договор купли-продажи дома и участка (при наличии);
- паспорта всех собственников;
- разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних и недееспособных собственников;
- нотариальное согласие супруга на продажу (при наличии супруга);
- справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ;
- документы, подтверждающие межевание и определяющие границы участка (при необходимости).
Нужно ли платить налог
Как и в случае с любой недвижимостью, нужно заплатить подоходный налог 13%, если она находилась в собственности менее 5 лет. Этот срок снижен до 3 лет для некоторых ситуаций:
- если жилье было приватизировано;
- если жилье получено в наследство или в дар;
- если жилье получено по договору пожизненной ренты;
- если дом является единственным жильем.
Если недвижимость продана меньше чем за 1 млн рублей, то налог платить не нужно. Но подать декларацию в следующем году все равно придется.
Как лучше продавать дом или дачу
Продать дом или дачу можно самостоятельно или через риелтора. Обычно с помощью специалистов получается быстрее найти покупателей — они могут уделять показам больше времени, чем собственник. Но однозначно ответить, какой из вариантов будет эффективнее, нельзя.
Если решите продавать дом самостоятельно, будьте готовы собирать документы, размещать объявления, следить за их актуальностью, отвечать на звонки, приезжать на показы. В этом случае можно существенно сэкономить на комиссии риелтора, но и личного времени придется потратить много.
Если обратитесь к агенту, нужно будет только согласовывать время, когда потенциальные покупатели хотят приехать посмотреть жилье (а если в доме никто не живет, и это может не потребоваться). Риелтор займется документами, будет общаться с покупателями и будет стараться скорее продать недвижимость, чтобы получить комиссию. Обычно она составляет 3–5% от суммы сделки.
Как составить объявление о продаже
Для поиска покупателей в любом случае нужно будет разместить объявления на разных сайтах, а также можно повесить информацию о продаже дома на доске информации в поселке.
О фото для объявления мы поговорили выше. Какая еще информация должна быть отражена:
- площадь дома и участка, их состояние, уточнение, на какой состав семьи рассчитан дом;
- количество собственников, наличие или отсутствие обременений;
- материалы строительства и их преимущества;
- наличие мебели, садовой техники и т. п.
- плюсы месторасположения: наличие магазинов, школ, больницы, общественного транспорта;
- природа рядом: лес, речка и т. п.
Когда потенциальные покупатели приедут на просмотр, будьте вежливы, расскажите подробно о том, что есть в доме и на участке, как устроена система водоснабжения и водоотведения. Честно сообщите, если есть какие-то недостатки, и упомяните о том, как их можно исправить. Подробно расскажите о преимуществах.
Заключение договора купли-продажи
Когда покупатель найден, можно приступать к подготовке сделки. Первым делом заключите предварительный договор купли-продажи, чтобы зафиксировать все основные условия: характеристики объекта, цену, срок заключения договора, порядок расчета и т. п. Если среди владельцев есть несовершеннолетние или недееспособные люди, зарегистрируйте предварительный договор у нотариуса.
Затем подпишите основной договор купли-продажи. В нем обязательно должны быть указаны имена сторон, паспортные данные, адреса регистрации, дата заключения, предмет (дом и земельный участок) и цена договора. Порядок расчетов тоже указывается в договоре — деньги переходят продавцу после регистрации права собственности в Росреестре.
Заключенный договор передается в МФЦ. Вместе с ним нужно заплатить госпошлину — 2 тыс. рублей для физически лиц и 22 тыс. рублей для юридических.
Расчет происходит так, как договорятся стороны. Обычно используют банковскую ячейку, аккредитив, депозит нотариуса. После того как сделка будет зарегистрирована в Росреестре, продавец сможет получить деньги.
Как продать недостроенный или незарегистрированный дом с земельным участком
Закон не запрещает продавать дом, который еще не достроен. Но оформить документы на него все равно нужно. Для этого запросите в БТИ кадастровый паспорт, приложите его и документы о праве собственности на землю к заявлению в МФЦ, заплатите госпошлину и получите документ о праве собственности на объект незавершенного строительства.
Сделка купли-продажи заключается в обычном порядке, а предметом договора указывается объект незавершенного строительства. Когда новые владельцы достроят дом, им нужно будет зарегистрировать изменения в Росреестре.
Если же дом построен, но не стоит на кадастровом учете, продать его как отдельный объект нельзя. Можно продать земельный участок, но в документах не будет указано, что на нем есть какие-то строения. Найти покупателя на таких условиях сложно, ведь если Росреестр узнает, что дом на самом деле существуют, он может аннулировать сделку. Поэтому лучше зарегистрировать дом как положено и продавать официально.
