Разбираемся вместе с экспертами в мошеннических схемах риелторов и в том, как уберечь себя от потери денег или имущества. 

Схемы мошенничества

Рассмотрим основные схемы мошенничества и их особенности.

Подделка документов

Мошенники могут подделать документы на квартиру. Например, свидетельство о праве собственности или договоры купли-продажи предыдущих лет. После регистрации сделки «риелторы» получают деньги и исчезают. Покупатель теряет и свои средства, и квартиру, так как реальный собственник может даже и не подозревать о «продаже».

«Внимательно изучайте документы, не поддавайтесь на давление со стороны риелтора или продавца. Лучше лишний раз уточнить информацию, чем стать жертвой мошенников, — говорит финансовый аналитик и директор КБ «Готовые Решения» Кристина Лоткова. — Также консультируйтесь с юристом, это гарантия безопасности сделки. Будьте бдительны и не стесняйтесь обращаться за помощью к специалистам».

Чтобы защитить себя, требуйте оригиналы документов на квартиру и проверяйте их подлинность с юристом.

• Закажите через владельца выписку из ЕГРН, чтобы сравнить эти данные с данными в документах продавца. 
• Работайте только с проверенными риелторами. В конце расскажем, как подобрать хорошего специалиста.
• Проверьте историю квартиры на сайте Росреестра — так вы убедитесь в отсутствии обременений, арестов и иных ограничений. Также запросите у продавца справку об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

«У меня был случай: семья планировала покупку квартиры стоимостью более 40 миллионов рублей в Москве. Но в ходе проверки выяснилось, что у предыдущих владельцев были большие долги  по коммунальным услугам, долги по бизнесу и риск банкротства. В итоге квартиру не купили, — рассказывает Лоткова. — К сожалению, такие ситуации, когда квартира с обременением в виде долгов выставляется на продажу, не редкость. Мошенники могут умолчать о наличии долгов. В этом случае вы рискуете потерять деньги или квартиру».

Многократная продажа квартиры

Мошенники могут подделать документы и оформить несколько сделок купли-продажи на одну и ту же квартиру. Так они получат деньги сразу от нескольких покупателей. Реальным собственником окажется тот, кто первым зарегистрирует сделку в Росреестре.

Настаивайте на максимально быстрой регистрации сделки в Росреестре после подписания договора купли-продажи. А также не передавайте деньги на руки продавцу — используйте аккредитивы или банковские ячейки с условием доступа к деньгам только после регистрации сделки, советует Кристина Лоткова.

Безопаснее всего покупать квартиру с помощью ипотеки: в таком случае банк тоже проверяет объект и не одобрит его, если найдет какие-то риски. На Банки.ру вам помогут подобрать подходящую ипотеку и подготовить все документы.

Мошенничество с доверенностью

Мошенник может подделать доверенность на продажу квартиры от собственника или получить настоящую обманным путем. Например, убедить владельца недвижимости оформить ее, пока тот находится в состоянии опьянения.

«Настаивайте на личном присутствии собственника квартиры на всех этапах сделки. Если это невозможно, проверьте подлинность доверенности у нотариуса, который заверил ее», — говорит Кристина Лоткова.

Доверенность также можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты. 

Внесение задатка

Недобросовестный агент по недвижимости может уговаривать клиента разными способами внести задаток.

«Например, он может сказать, что этой квартирой интересуется большое количество клиентов, а внесение задатка повысит именно ваши шансы купить ее, — говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. — В таких случаях стоит принимать решение максимально взвешенно и не торопиться, несмотря на уговоры. При внесении задатка нужно грамотно оформить, проверить все документы и запастись доказательствами перечисления средств, например, квитанцией о переводе».

Кристина Лоткова также рекомендует внимательно составлять договор задатка: указывать точную сумму, сроки действия и условия возврата денег. Не стоит вносить задаток в размере более 1–3% от стоимости квартиры.

«При передаче денег обязательно оформляйте расписку, где будут указаны Ф. И. О. получателя, сумма, назначение платежа и подпись», — уточняет аналитик.

Продажа квартиры с прописанными жильцами

Продавцы могут умолчать о наличии прописанных в квартире людей. Не верьте на слово, что в квартире никто не зарегистрирован.

«Всегда запрашивайте выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в квартире никто не прописан. Если у владельца есть регистрация в квартире, оформите нотариальное обязательство об обязанности выписаться до сделки», — советует Кристина Лоткова. 

Нарушение интересов наследников

Злоумышленники могут скрыть факт, что на квартиру претендуют родственники умершего собственника. При этом наследники могут объявиться уже после того, как вы купите квартиру.

«Чтобы обезопасить себя, нужно проверить все документы, относящиеся к квартире: выписку из ЕГРН, домовую книгу. А также оформить договор купли-продажи, включив в него заверение продавца об отсутствии притязаний третьих лиц в отношении квартиры. Это поможет взыскать убытки с продавца, если наследники все же объявятся», — уточняет Владимир Кузнецов.

Материнский капитал

Недвижимость, купленная с вложением средств материнского капитала, — это рисковый объект для приобретения. Собственники обязаны выделить доли квартиры своим детям. Если они этого не сделали и вместе с риелторами скрыли факт от покупателя, сделку могут аннулировать. В таком случае покупатель теряет квартиру, и вернуть деньги будет непросто.

«Органы опеки могут оспорить договор купли-продажи. Чтобы не попасться на эту схему, нужно изучить выписку со счета владельца в Социальном фонде, это можно сделать через "Госуслуги"», — говорит Владимир Кузнецов.

Отказ от показа квартиры и требование предоплаты

Риелтор может отказать потенциальному покупателю в показе квартиры под разными предлогами: квартира пока сдается, ключи у родственника и т. д.

При этом продавец может требовать предоплату без каких-либо договоров.

«Никогда не переводите деньги продавцу, пока не осмотрели квартиру, не проверили документы, не заключили договор купли-продажи и не убедились в безопасности сделки», — рекомендует Кристина Лоткова.

На что обращать внимание при изучении объявления

Многие люди при поиске квартиры обращаются к площадкам объявлений о продаже , а там иногда могут появляться мошеннические публикации. Чтобы распознать их, Кристина Лоткова рекомендует обращать внимание на следующее:

• Слишком низкая цена и «срочная» продажа. Если цена квартиры намного ниже рыночной, стоит насторожиться. Мошенники могут использовать это как приманку. Вы не сможете купить квартиру по указанной цене, но у риелтора появятся ваши контакты, и он попытается продать другой объект.
   
• Фальшивые фотографии или их отсутствие. Квартира в реальности может просто не соответствовать фотографиям. Поэтому всегда проверяйте квартиру лично, чтобы убедиться, что она соответствует фотографиям и заявленным характеристикам.
   
• Некачественное описание. Оно может быть шаблонным, скудным и не содержать важных характеристик квартиры, например, об инфраструктуре, метраже. Желающие продать квартиру стараются сделать максимально информативное объявление с указанием всех преимуществ квартиры, района и инфраструктуры. 

Как подобрать грамотного риелтора

Мошенники могут создавать поддельные сайты агентств недвижимости с фальшивыми объявлениями. После получения денег «продавцы» пропадают.

«Проверьте наличие агентства в Росреестре, изучите отзывы клиентов об агентстве, а также обратите внимание на стаж работы и наличие офиса», — рекомендует Кристина Лоткова.

Также при подборе риелтора:

• Можно выбрать как частного риелтора, так и работающего на агентство. Обычно услуги частного риелтора дешевле, однако работающего на компанию проще проверить.  Если вы все же остановились на частном специалисте, обратитесь к знакомым, которые могут такого порекомендовать.
   
• Проверьте данные о выбранном специалисте через Российскую гильдию риелторов. В базе можно найти информацию о специалистах крупных компаний и риелторах, работающих в больших городах. На этом же сайте можно проверить профессиональные сертификаты специалиста.
   
• При заключении договора с риелтором или агентством обязательно укажите все обязательства специалиста, размер оплаты, сумму предоплаты и другие нюансы сделки.