Во второй половине 2024 года рынок недвижимости сместился в сторону вторички. Новостройки стали пользоваться меньшей популярностью из-за сокращения госпрограмм и завышенных цен.
С покупкой вторичной недвижимости есть одно но — высокие ставки по ипотеке. Но героиню нашей истории это не испугало. Она взяла кредит на жилье под 17,2% годовых и не собирается гасить его полностью досрочно. Рассказываем подробнее.
Алена жила с дочкой в однокомнатной квартире в Мытищах. Она хотела переехать в жилье побольше и долго искала вариант поблизости. Алене было важно остаться на той же улице или хотя бы в том же микрорайоне, чтобы дочь продолжала ходить в свой детский сад и секции.
«В нашем районе нет новостроек, поэтому льготные программы я даже не рассматривала. Нужна была рыночная ипотека, но времени ждать, пока ставки по ней снизятся, не было. Я задалась вопросом, как все сделать с минимальными финансовыми потерями», — рассказывает Алена.
Девушка выставила свою квартиру на продажу, сразу нашлись несколько покупателей. Один из них — застройщик, ему Алена и продала объект за 5,9 млн рублей. Было еще около 1,7 млн накоплений. На двухкомнатную квартиру не хватало всего 800 тысяч рублей. Можно было взять потребительский кредит.
«Но я решила оформить ипотеку на полную сумму — около 8,2 миллиона рублей. В первую очередь потому, что не хотела ждать завершения всех этапов сделки по продаже старой квартиры, иначе потеряла бы новую. А вот когда получила деньги с продажи, стала думать, как ими лучше распорядиться», — продолжает Алена.
- 1 750 000 рублей — накопления, вносила в качестве первоначального взноса.
- 6 450 000 рублей — долг за новую квартиру.
- 5 900 000 рублей — деньги от продажи старой.
Алена решила частично погасить ипотеку после продажи старой квартиры, а остальное положить на накопительный счет. Именно счет, а не вклад, потому что девушке важно было иметь возможность в любой момент снять эти деньги. Она расписала три сценария, как распорядиться деньгами, на ближайшие пять лет. На момент расчетов ставка по накопительному счету была 14%, а по ипотеке Алена взяла максимальную — 19%.
| Вариант 1 | Вариант 2 | Вариант 3 | |
| Досрочное погашение с уменьшением размера платежа, руб. | 4 450 000 | 4 900 000 | 5 700 000 |
| Новый размер платежа, руб. | 50 000 | 38 500 | 18 639 |
| Деньги на накопительный счет, руб. | 1 250 000 + резерв 200 000 | 900 000 + резерв 100 000 | 0 |
| Выгода со счета, руб. | 875 000 | 630 000 | 0 |
| Переплата по ипотеке, руб. | 982 000 | 763 000 | 368 000 |
Пока все оформляли, ставка по накопительному счету стала выше, чем одобренный процент по ипотеке: 19,5% по счету против 17,2% по ипотеке. Поэтому Алена выбрала первый вариант — отложить максимальную сумму для накопления. А за счет нескольких платежей в счет досрочного погашения удалось еще больше снизить ежемесячный платеж: с 29 000 до 27 000 рублей в месяц.
«Также я решила еще пополнять накопительный счет ежемесячно, чтобы подушка росла. Там начисляется процент на остаток, поэтому это выгодно. На расчетном счете я оставляю запас денег на ближайшие три дня, — говорит Алена. — Также я по возможности вношу небольшие суммы в счет досрочного погашения для уменьшения срока. По моим расчетам, смогу закрыть ипотеку через пять лет».
Совет эксперта: стоит ли брать ипотеку при высоких ставках
Случай Алены — один из тех, когда брать ипотеку даже при таких высоких ставках можно. Ведь у девушки была другая недвижимость, она продала ее и смогла погасить большую часть долга.
Но в других ситуациях, возможно, стоит повременить с ипотекой на вторичку.
«При таком уровне процента и текущих ценах на недвижимость рыночная ипотека становится для заемщиков фактически недоступной. Поскольку платеж будет весьма ощутимым, получить одобрение будет вполне проблематично, — говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. — Тем же, чей уровень дохода позволяет обслуживать такую ипотеку, нужно быть готовыми к тому, что переплата по кредиту будет колоссальной. Поэтому прибегать к такой ипотеке разумно, только если есть понимание, что ее получится закрыть быстро, например, за счет продажи старой квартиры. Альтернативным может быть рефинансирование ипотеки, когда ставки на рынке начнут снижаться. Но это случится не раньше 2025 года».
Стоит ли сейчас гасить ипотеку досрочно
Будет ли досрочное погашение выгодным, во многом зависит от того, сколько времени прошло с момента оформления ипотеки, отметила Инна Солдатенкова. Если прошло не более половины срока, гасить ипотеку досрочно будет выгодно при любом уровне инфляции, уверена эксперт. Это связано с тем, что значительную часть платежа в начале срока составляют проценты.
«Если же вы уже близки к погашению ипотеки и остаток задолженности небольшой, лучше разместить свободные средства на депозите, особенно если предлагаемые по сберегательным продуктам банков ставки больше, чем ваша ставка по ипотеке», — сказала она.
При досрочном погашении ипотеки используются деньги, которые могут стоить меньше в будущем, пояснил член Московского отделения Ассоциации юристов России Александр Зелинко.
То есть если ипотека оформлена под фиксированную процентную ставку, в условиях инфляции реальная стоимость долга уменьшается. В итоге банку возвращаются деньги, которые стоят меньше, чем в момент получения кредита.
«Досрочное погашение ипотеки может означать, что упускается возможность инвестировать эти средства в более доходные активы, которые могут приносить доход выше уровня инфляции», — добавил эксперт.
