Цены на жилье в России продолжают расти. Многие из тех, кто планировал покупку, решили ее отложить. Но есть и те, для кого квартирный вопрос остается актуальным. Мы поговорили с экспертами о том, как в нынешних условиях можно сэкономить на покупке жилья не в ущерб своим интересам и безопасности.
Что влияет на стоимость недвижимости
Параметры, которые влияют на стоимость жилья, можно разделить на внешние и внутренние. К внешним относятся те, что связаны с расположением дома, а к внутренним — те, что характеризуют особенности самой квартиры.
По словам гендиректора консалтинговой компании O2Consulting Филиппа Данько, среди внутренних параметров наиболее значимыми можно назвать:
- Этаж. Чем ниже, тем дешевле — разница достигает 15–30%.
- Количество собственников. Цена ниже на 10–30% в случае нескольких владельцев.
- Качество ремонта. Меняет стоимость жилья на 10–30%.
- Удобство планировки. В зависимости от планировки цена меняется на 10–15%.
- Необходимость замены коммуникаций. Если нужна замена, стоимость может снизиться на 5–15%.
Из внешних параметров наиболее значимые:
- Расположение в престижном районе. Разница достигает 30–50%. Если район шумный, поблизости есть автомобильные дороги и железнодорожные пути, цена снижается на 10–20%, а если рядом парки и леса, то, напротив, возрастает на 5–15%.
- Шаговая доступность от метро для крупных городов. Разница в цене достигает 30–45%.
- Развитая инфраструктура. Включая наличие магазинов, детских садов, школ и прочих социальных объектов — 5–20%.
Ипотечный брокер, соучредитель агентства недвижимости Greatspace Ирина Асоулюк отметила, что квартиры в кирпичных домах дороже, чем в блочных и панельных. Последние уступают по качеству.
«Большие скидки бывают связаны просто с желанием владельца побыстрее продать жилье. Среди причин могут быть семейные обстоятельства (например, срочная дорогостоящая операция, развод или переезд). Еще одна причина дисконта — сложная цепочка альтернативных сделок, которая может рассыпаться, если квартира долго будет ждать покупателя. В таких ситуациях нет мошеннического умысла и правовые риски отсутствуют», — добавила Ирина Асоулюк.
Эксперты рекомендуют особенно настороженно отнестись к дисконту из-за большого количества собственников жилья.
«В случае, если у старого собственника, еще до вашего продавца, квартира выбыла из собственности в результате противоправных действий, то вы можете лишиться новой квартиры без какой-либо компенсации, и остаться должны по ипотечному кредиту. Такие истории происходят часто, обычно с уже старым фондом», — сказал Михаил Боржонов, старший юрист компании «Правый берег».
Он рекомендует не пожалеть денег на юридическую проверку, если у квартиры было двое или больше собственников.
Новостройка или вторичка
На конец 3-го квартала 2024 года в крупных городах России новостройки в среднем были на 17% дороже вторичного жилья. Этот разрыв увеличивается, так как цены на новостройки растут быстрее (на ~19% за год) по сравнению с вторичным рынком (на ~13%), отметил Филипп Данько.
«В Москве в сентябре 2024 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке составила 513,3 тысячи рублей, тогда как на вторичном — 271,4 тысячи. Таким образом, выгоднее купить жилье на вторичном рынке. При этом стоит учитывать, что выбор между новостройкой и вторичным жильем осуществляется не только на основании цены, но и по многим другим факторам», — пояснил он.
Ирина Асоулюк добавила, что квартиру в новом доме можно купить с хорошей скидкой по договору переуступки — это выгодно, если есть вся сумма наличными.
«Еще один интересный вариант — покупка новостройки в рассрочку. Есть беспроцентные рассрочки с первым платежом от 5%. Вы вносите минимальную сумму за квартиру, а основную сумму наличных размещаете на депозите и получаете доход (процентные ставки сейчас высокие)», — сказала она.
Что должно насторожить при низкой цене
Есть несколько факторов, которые могут говорить, что низкая цена связана с юридической чистотой объекта. Такая покупка скорее принесет проблемы, говорит Ирина Асоулюк, и рекомендует не рисковать.
- Объект с обременениями — например, квартиры, в которых остаются незарегистрированные жильцы. Новому собственнику придется снять их с регистрации уже через суд (это не всегда это удается, особенно если регистрацию имеет несовершеннолетний).
- Унаследованные спорные квартиры часто продают по низкой цене — с одним или несколькими судебными решениями по ним. А также квартиры, владельцы которых относятся к группе риска — страдающие алкогольной или наркотической зависимостью, психическими заболеваниями, люди в предбанкротном состоянии, люди, имеющие долги и неисполненные обязательства.
- Жилье с дисконтом иногда продают наследники, если в отношении недвижимости возможны судебные разбирательства с другими родственниками.
Как купить жилье дешевле рынка
Брокер недвижимости первичного и вторичного рынка Москвы и Санкт-Петербурга Евгения Миллер рассказала об инструментах, которые помогут купить квартиру на самых выгодных условиях.
- Залоговая недвижимость. Не та, которую изъяли по банкротству, а та, которая находится в залоге у банка, и собственник по разным причинам хочет ее продать.
- Квартира, которая была приобретена в ипотеку 1–5 лет назад. Секрет в том, что ставка по ипотеке тогда на вторичном рынке не превышала 11%, а в среднем составляла 8–11%. Сейчас в банках появилась программа переуступки ипотеки, то есть покупатель может перевести прежние условия по кредиту на себя.
- Недооцененные локации. К примеру, в Москве в ЖК бизнес-класса продается студия с отделкой и мебелью за 10,7 млн рублей, тогда как в 7 минутах езды студия аналогичной площади, но без отделки выставлена за 17 млн.
Итак, сэкономить на покупке жилья можно, если выбрать менее зеленый район с чуть худшей транспортной инфраструктурой, обратить внимание на квартиры на нижних этажах и требующие ремонта (но важно оценить, в какую сумму он обойдется). Если же возникают сомнения насчет юридической чистоты жилья, лучше тщательно ее проверить, в том числе с помощью профессионалов.
Квартиры на вторичном рынке сейчас дешевле новостроек, но и в новых домах можно найти выгодные предложения, например, по переуступке прав. Кроме того, есть вариант купить ипотечную квартиру и переоформить жилищный кредит на себя на тех же условиях, на которых его брал предыдущий владелец.
