Расширить пространство за счет перепланировки или сменить старую квартиру на новую большей площади? Этот вопрос рано или поздно встает перед каждым владельцем жилья. Разберем ключевые аспекты обоих решений: какие затраты необходимо просчитать, как изменения отразятся на ваших ежемесячных платежах, а главное — что будет выгоднее в 2025 году и в перспективе.
Купить квартиру в ипотеку или сделать ремонт: что выгоднее в 2025 году
В 2025 году взять квартиру в ипотеку может быть все еще не так выгодно, как провести перепланировку: ставки по жилищным кредитам в России остаются довольно высокими, даже с учетом государственных программ поддержки.
- Ипотека позволяет распределить расходы на срок до 20 лет, но переплата составит до 70% стоимости жилья, отмечает специалист по недвижимости «Гильдии риэлторов Москвы» Максим Наумов. При покупке квартиры в ипотеку нужно внести первоначальный взнос (как правило, 20% и более), затем выплачивать проценты по кредиту в течение 10–20 лет и оплачивать дополнительные расходы (страховку, налоги, оформление). При этом покупка новой квартиры дает возможность сразу же заселиться в готовое жилье, что особенно важно для больших семей или людей с плотным графиком, которым сложно заниматься ремонтом.
Важно! Приобретая готовую квартиру, вы платите не только за дополнительные комнаты, но и за рыночную наценку, которая включает: статус объекта на рынке, работы, уже выполненные застройщиком или предыдущим собственником, а также местоположение и инфраструктурные преимущества (если речь идет о новостройках).
- Перепланировка же требует однократного вложения средств и не создает долгосрочных обязательств перед банком. Однако кредиты на ремонт могут обойтись дороже, чем ипотека. К тому же нужно закладывать время на ремонт и затраты на проживание во время него.
Обратите внимание! Если речь идет о покупке квартиры на вторичке для перепланировки, в каких-то случаях это может быть дешевле покупки новостройки. Но и продукт, который вы получаете, будет отличаться. Как правило, запросы на перепланировку с увеличением или, наоборот, уменьшением количества комнат встречаются в районах, где много старого фонда, хорошая инфраструктура, но нет новостроек, говорит директор по развитию флиппинга и ремонтов сервиса квартирных решений компании «Самолет Плюс» Ефим Вайсберг.
Перепланировка квартиры или покупка новой квартиры в 2025 году
| Критерий | Перепланировка квартиры | Покупка новой квартиры |
| Цена | Косметический ремонт: от 30 тысяч рублей за м². Капитальный ремонт: от 60 тысяч рублей за м².
Итоговая сумма: для квартиры площадью 37 м² косметический ремонт обойдется более чем в 1,1 млн рублей, капитальный — более чем в 2,2 млн рублей | Стоимость квартиры зависит от региона и рынка недвижимости, обычно выше текущей стоимости жилья.
Дополнительные расходы: возможны затраты на отделку, если квартира без ремонта |
| Расходы на согласование | Согласование перепланировки требуется, стоимость услуг может варьироваться | Согласование не требуется, если планировка стандартная
|
| Ипотечные расходы | Отсутствуют, так как изменения происходят внутри текущей квартиры | Увеличение суммы кредита: из-за более высокой стоимости новой квартиры.
|
| Стоимость квадратного метра | Остается прежней: зависит от текущей цены квартиры | Выше: стоимость новой квартиры с большим количеством комнат обычно выше |
| Гибкость в реализации | Ограничения: зависят от существующей планировки и несущих стен | Изначально предусмотрено большее количество комнат |
| Время на реализацию | Сроки ремонта: один — шесть месяцев, возможны задержки из-за согласований | Сроки поиска и покупки: два — шесть месяцев, возможна долгая сдача квартиры в новостройке |
| Оценка выгоды при продаже | Влияние перепланировки: не всегда увеличивает стоимость, но может сделать квартиру более привлекательной | Стоимость квартиры с большим количеством комнат обычно выше, такие квартиры легче продаются |
| Психологические факторы | Преимущества: не требуется менять район, соседей, школы и инфраструктуру | Новые возможности: новое жилье — шанс начать с чистого листа, но возможен стресс из-за переезда |
«В условиях дорогой ипотеки, предпосылок для снижения ставок по которой в ближайшей перспективе не предвидится, спрос на жилье в России будет сжиматься. Однако быстрой коррекции цен ожидать не стоит — у многих застройщиков сформировался достаточный запас капитала, чтобы не переходить к резкому снижению цен, тем более что высокая ключевая ставка непосредственно влияет на стоимость проектного финансирования, что является одним из факторов, учитываемых девелоперами в своих моделях ценообразования», — предупреждает руководитель отдела экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова.
Превращаем «двушку» в «трешку»
Перепланировка двухкомнатной квартиры в трехкомнатную будет выгоднее, если квартира изначально имеет удачную планировку, позволяющую без ущерба разделить пространство.
С метражом 60 «квадратов»
При ремонте по переделке двухкомнатной квартиры в трехкомнатную одну из жилых комнат можно поделить на два помещения, меньшее из которых будет больше 8 кв. м, и в каждой новой комнате будет отдельное окно, говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Квартир, где в двух жилых комнатах есть три окна (или, что еще реже, два подходящих окна есть на кухне), — очень мало. В основном это лоты в угловых секциях «сталинок».
Такой ремонт, помимо бюрократических сложностей, обойдется недешево, особенно в Москве. Стоит закладывать 35–40 тысяч за кв. м (то есть на 55–60-метровую квартиру это не менее 2 млн рублей), плюс для проведения такого ремонта нужен какой-то альтернативный вариант по размещению — это тоже прямые или косвенные расходы. Скорее всего, после такой перепланировки потребуется обновить и мебель.
«Формально разница в цене между типовыми "двушкой" и "трешкой" в Москве больше обозначенных выше сумм. Стандартная двухкомнатная квартира обойдется в 19 миллионов рублей, "трешка" — на треть дороже (примерно 25,5 миллиона рублей). Но одновременно трехкомнатная квартира примерно на столько же больше в процентном выражении — 75 квадратных метров против 57 квадратных метров», — говорит аналитик.
С метражом 80 «квадратов»
Если речь идет о двухкомнатной квартире площадью 80 кв. м, скорее всего, из нее можно сделать функциональную «трешку», соглашается директор по развитию флиппинга и ремонтов сервиса квартирных решений компании «Самолет Плюс» Ефим Вайсберг. При такой переделке нужно подумать не только о функциональности комнат, но и о возможности увеличить кухню или объединить ее с гостиной. Кухня в «трешке» должна быть достаточно большой, потому что в этой квартире будут жить четыре — пять человек и у них должно быть место, чтобы проводить время вместе. Исходя их такого количества жильцов нужно обязательно предусмотреть два санузла: один, совмещенный с ванной, и второй дополнительный, чтобы не образовывались очереди в туалет.
- Стоимость ремонта такой квартиры может составить около 80 тысяч рублей за 1 кв. м, то есть ремонт с перепланировкой всей квартиры обойдется в 6,4 млн рублей. В бюджет нужно заложить также стоимость аренды на время ремонта, который может занять около полугода. Итого около 7 млн рублей. «Купить за эти деньги готовую "трешку" с ремонтом такого метража в Москве сейчас вряд ли получится», — обращает внимание эксперт.
- Дополнительные расходы для перепланировки двухкомнатной квартиры в Москве могут включать: дизайн-проект (200–300 тысяч рублей), согласование перепланировки (50–150 тысяч), перенос коммуникаций (200–400 тысяч рублей). В результате перепланировка обойдется примерно в 1,8–3 млн рублей в зависимости от объема работ, стиля будущего интерьера и качества используемых материалов, отмечает дизайнер интерьера Ольга Москаленко. Если речь идет о «двушке» в 50 кв. м, то переделать ее в комфортную современную «трешку», которую со временем можно будет выгодно продать, не получится.
Плюсы и минусы перепланировки в 2025 году
Среди плюсов:
- Экономия, так как ремонт выйдет дешевле покупки новой квартиры с большим метражом.
- Индивидуальное зонирование, возможность адаптировать планировку под свои нужды.
- Возможный рост стоимости квартиры.
- Привычные инфраструктура и район.
За последние 10–20 лет функциональные требования к квартирам сильно поменялись, говорит директор по развитию флиппинга и ремонтов сервиса квартирных решений компании «Самолет Плюс» Ефим Вайсберг. Зонирование и дизайн квартир, построенных 20 лет назад, не отражают современных трендов. В таких квартирах нет гардеробных, не всегда удобные санузлы, нет кухонь-гостиных, которые сейчас так популярны, и так далее.
Среди минусов:
- Долгое согласование перепланировки — два — шесть месяцев.
- Ограничения по планировке (например, нельзя трогать несущие стены и коммуникации. В старом фонде ограничения могут быть связаны с газом).
- Дискомфорт от ремонта.
- Если изначально метраж квартиры маленький, то перепланировка не всегда возможна.
Подводные камни:
- Ошибки в проекте ведут к штрафам или проблемам с продажей. Если перепланировка сделана с нарушением норм, вас могут принудить вернуть квартиру в первоначальный вид.
- Возможны скрытые дефекты, увеличивающие расходы.
Перепланировка или ремонт в 2025 году: главное
- Перепланировка может быть выгоднее в краткосрочной перспективе, особенно если квартира удовлетворяет потребности и расположена в удобном районе. Однако необходимо учитывать значительное повышение стоимости ремонта в 2025 году.
- Покупка новой квартиры с большим количеством комнат потребует больших финансовых вложений и увеличит долговую нагрузку, но может быть предпочтительнее при необходимости существенного увеличения жилого пространства или смены района проживания.
