Налог на недвижимость — значительная статья расходов для владельцев жилья, однако существует несколько законных способов уменьшить сумму налога. Разобрались, какие налоговые льготы и вычеты доступны собственникам недвижимости в 2025 году, а также как можно оспорить кадастровую стоимость жилья, если налог кажется слишком высоким.
Кто имеет право на налоговые льготы при уплате налога на недвижимость
Налог на имущество физических лиц обязаны платить все собственники квартир, комнат, домов, гаражей и машино-мест. Крайний срок уплаты такого налога — 1 декабря каждого года, напоминает эксперт проекта НИФИ Минфина России «Моифинансы.рф» Мария Соловиченко.
Однако для некоторых категорий граждан предусмотрены льготы. Они делятся на федеральные и региональные: первые получают все льготные категории граждан вне зависимости от региона, а вторые устанавливают местные власти, они могут дополнять федеральные льготы. Например, в некоторых регионах такую льготу могут получить сельские учителя, медики, работники культуры, а в Москве есть льгота на апартаменты.
Налоговые льготы для собственников недвижимости в 2025 году предусмотрены для следующих категорий граждан:
- Пенсионеры освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц по одному объекту каждого вида имущества. Льгота предоставляется автоматически после достижения пенсионного возраста и предоставления соответствующих документов в налоговый орган. Выбрать объект для применения льготы можно самостоятельно (уведомив о своем выборе ФНС до 31 декабря). Если объект не выбран, налоговая служба применит льготу к объекту с самым большим размером налога.
- Льготы для инвалидов I и II группы, а также детей-инвалидов. Эти категории граждан имеют право на освобождение от налога на имущество на тех же условиях, что и пенсионеры: по одному объекту каждого типа.
- Многодетные семьи. Многодетным семьям предоставляются скидки на уплату налога на имущество. Размер скидок варьируется в зависимости от региона проживания, но обычно составляет 50% или более от суммы налога за один объект недвижимости.
- Военнослужащие, ветераны боевых действий, а также участники СВО. Военнослужащим и ветеранам боевых действий также полагаются налоговые льготы, аналогичные тем, что предоставляются пенсионерам и инвалидам. Льгота также распространяется на родителей и супругов военных и госслужащих, погибших при исполнении воинского или служебного долга. Речь также идет о работниках силовых структур (следственный комитет, прокуратура, противопожарная служба, ОВД и ряд других), исполняющих свои обязанности на территориях Украины, Донецкой и Луганской народных республик, Запорожской и Херсонской областей.
- Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы. Эти граждане полностью освобождаются от уплаты налога на имущество.
Также нужно помнить, что:
- Не облагаются налогом хозяйственные постройки (относящиеся к капитальным строениям), если площадь каждой постройки не более 50 кв. м и они расположены на землях ЛПХ, ИЖС, садоводства или огородничества.
- Если физическое лицо зарегистрировано как ИП и применяет специальные налоговые режимы, например, ПСН, ЕСХН или УСН, то оно не платит имущественный налог по тем объектам, которые используются для его предпринимательской деятельности.
Важно! Налоговая льгота распространяется только на один объект недвижимости каждого из видов стоимостью не более 300 млн рублей при условии, что эта недвижимость не используется в предпринимательской деятельности. Например, ликвидатор чернобыльской аварии имеет в собственности квартиру, дом и капитальный гараж; налоговую льготу он получит по всем трем объектам, но, например, при наличии двух квартир налог за второе жилище придется уплатить.
В большинстве случаев льготы по налогу на имущество предоставляются в беззаявительном порядке: ФНС получает необходимые сведения о статусе налогоплательщика в результате межведомственного взаимодействия. Если льгота не предоставляется, необходимо до 1 апреля подать заявление на ее предоставление с подтверждающими документами (через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, через МФЦ или при личном обращении в налоговую инспекцию), поясняет аналитик Банки.ру Эряния Бочкина.
Как получить налоговый вычет, если не попадаешь ни под одну из льгот
Помимо льгот законодательство устанавливает налоговые вычеты по налогу на недвижимость, напоминает старший финансовый советник ИК Fontvielle Владислав Плитинь.
Это предполагает уменьшение налоговой базы в ходе расчета размера налога.
- По квартире или по части жилого дома: уменьшение производится на кадастровую стоимость 20 кв. м площади квартиры или части жилого дома.
- По отдельной комнате: уменьшение базы на кадастровую стоимость 10 кв. м.
- По жилому дому: из налоговой базы вычитается кадастровая стоимость 50 кв. м площади.
- По единому комплексу, где в составе хотя бы один жилой дом: база уменьшается на сумму 1 млн рублей. Такие вычеты применяются к каждому объекту.
Многодетные семьи (ими признаются семьи, где трое и более несовершеннолетних детей) могут оформить вычет в размере стоимости 5 кв. м квартиры и 7 кв. м жилого дома по кадастру на каждого ребенка.
Важно! Налоговый вычет предоставляется только при наличии налогооблагаемого дохода. Неиспользованный остаток имущественного вычета можно перенести на последующие годы. Вычет предоставляется в размере фактически понесенных и документально подтвержденных расходов, но не более 2 млн рублей (то есть общая налогооблагаемая база по НДФЛ может быть уменьшена на указанную сумму).
Какие документы необходимы для получения налогового вычета
Для получения вычета необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ и представить в налоговый орган по месту жительства вместе с документами, подтверждающими право на получение вычета:
- выписка из ЕГРН;
- копии договора о приобретении недвижимости;
- копия договора о строительстве жилого дома;
- копия договора участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком;
- договор о приобретении земельного участка или доли (долей) в нем;
- документы, которые подтверждают оплату недвижимости;
- копия кредитного договора и справка из банка о размере уплаченных процентов по кредиту.
Заполнить декларацию можно с помощью бесплатной программы на сайте ФНС России или в личном кабинете налогоплательщика По общему правилу декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором возникло право на вычет.
Возврат налога осуществляется после окончания камеральной проверки декларации, которая проводится в течение трех месяцев, отмечает ведущий юрист налоговой практики юридической компании «Клифф» Максим Кружалов. Также за получением вычета можно обратиться к работодателю, но для этого все равно придется обращаться в налоговый орган, который должен подтвердить право на получение вычета.
Как можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости
Если собственник недвижимости полагает, что ее кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной и это ведет к увеличению налогового бремени, он может оспорить эту стоимость, говорит менеджер по налоговой экспертизе консалтинговой компании НЭО Маргарита Цуркану.
Существуют два способа оспорить кадастровую стоимость:
- Обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости (комиссия Росреестра или региональное бюджетное учреждение). Заявление должно быть рассмотрено в течение 30 дней с момента его подачи.
- Подать иск в суд. Однако будьте готовы к тому, что при оспаривании на основе рыночной оценки требуется проведение судебной экспертизы за ваш счет.
Важно! До 1 января 2026 года субъекты РФ должны перейти на определение кадастровой стоимости в рыночном размере. После чего оспаривать кадастровую стоимость нужно будет в новом порядке, через обращение в ответственное за оценку бюджетное учреждение.
Если уменьшить кадастровую стоимость через обращение в комиссию не удалось, собственник может обратиться в суд.
- Не позднее пяти лет с момента внесения оспариваемой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости (если ранее она не оспаривалась в комиссии).
- В течение трех месяцев с момента принятия решения комиссией или совершения ею иных оспариваемых действий (или бездействия).
Обычно суд рассматривает заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение двух месяцев, а жалобы на действия комиссии — в течение одного месяца. Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью небольшая, суд может принять решение о пересмотре кадастровой стоимости без назначения судебной экспертизы. Однако при существенных расхождениях потребуется ее проведение.
Практика показывает, что в большинстве случаев (более 90%) суд встает на сторону собственников и снижает кадастровую стоимость, отмечает Маргарита Цуркану. Кроме того, возможно пересчитать кадастровую стоимость за последние три года. После утверждения новой кадастровой стоимости комиссией или судом вероятность дополнительных начислений по прежним завышенным показателям минимальна. Однако стоит учесть затраты на оценочную экспертизу, судебные издержки и госпошлину.
«В нашей практике был случай, когда мы пересматривали стоимость жилого дома. Аналогичных домов в округе было много. Но именно этот дом имел окна на сельское кладбище, расположенное буквально у забора. Также этот дом находился в отдалении от инфраструктуры: до ближайшей остановки транспорта нужно было пройти 20 минут пешком через лес. Эти факторы существенно влияют на стоимость объекта, однако не были учтены Росреестром при установлении кадастровой стоимости», — рассказывает основатель и руководитель некоммерческой экспертной организации АНО «Стандарт Эксперт» Иван Кудашов.
Бывают случаи, когда на аналогичные объекты кадастровая стоимость установлена одинаковая, но при этом в первом доме полезная площадь составляет 90%, а во втором доме — только 60%. На практике это значит, что в доме с меньшим объемом полезной площади большие лестничные пролеты, широкие коридоры, а кабинеты маленькие. И получается, что пользоваться можно меньшей площадью, но этот фактор не был учтен.
