Часто ли среднестатистический россиянин сталкивается с залогом? Вероятно, когда-то каждый оставлял в залог сотню рублей в видеопрокате, однако по мере развития ипотеки многих россиян ожидает более близкое знакомство с этой формой финансово-кредитных отношений. «Собственник» изучил, как банки принимают решение о размере выдаваемого кредита.
При ипотечной сделке купленная вами с помощью банковского кредита квартира становится залогом и служит гарантией возвращения банку заемных средств. Еще один вариант, когда кредит берется под залог уже имеющейся у вас недвижимости, чтобы купить новую квартиру или для каких-либо иных целей (ломбардное кредитование).
В обоих этих случаях необходимо будет оценить залог, поскольку без этого банк не сможет определить максимальный размер кредита, который вам могут предоставить. Услуги по оценке залога, как правило, оплачивает клиент. Но не спешите искать наиболее дешевый вариант: банки принимают отчеты об оценке только от аккредитованных компаний.
Алексей Дружерученко, начальник отдела ипотеки АКБ «Электроника: «Банк «Электроника» принимает оценку только аккредитованных компаний-оценщиков по утвержденной форме. Мы предлагаем клиенту перечень оценщиков, таким образом, у клиента всегда есть довольно широкий выбор. Если клиент хочет сократить расходы, то мы можем рекомендовать конкретную компанию, но выбор всегда остается за клиентом в рамках нашего перечня». К тому же, как показывает практика, самостоятельная работа с оценщиком всегда занимает больше времени и сил, а также велик риск столкнуться с непрофессионалами». Не рекомендует обращаться в оценочную компанию до обращения в банк и юрист-оценщик Юрий Петрунин: «Сначала банк будет проверять финансовое состояние заемщика. Если полученные сведения не устроят, то предварительная оценка вообще не понадобится; также каждый банк имеет доверительные отношения с конкретной оценочной компанией, и отчет вашего оценщика он не признает, тогда уплаченные вами деньги будут потрачены напрасно».
Оценочные компании, аккредитованные в банках, страхуют свою гражданскую ответственность. «В случае если оценка была проведена неправильно, и сторона, чьи интересы пострадали в результате неправильной оценки, выставила претензии к оценщику, то последний должен возместить убытки, вызванные его оценкой, за счет страховой суммы, полученной по договору страхования гражданской ответственности», — утверждает Марина Малайчик, заместитель начальника управления розничных операций банка «Возрождение».
Как рассчитывается размер кредита?
Оценка залога, несомненно, оказывает влияние на максимальный размер выдаваемого кредита, но основное влияние на размер все же оказывает ваша кредитоспособность. «Размер кредита зависит не от оценки квартиры, а от оценки кредитоспособности заемщика. Если вы хотите купить квартиру за 5 млн руб., но получаете всего 5 тыс. рублей, то кредит никто вам не даст, увы, — отвечает на этот вопрос Инна Алексеева, пиар-менеджер банка «ДельтаКредит». — Если, например, у вас есть $40 тыс., а желаемую квартиру оценили в $200 тыс., причем по вашей зарплате вы можете купить квартиру в кредит только за $150 тыс., то покупку именно этой квартиры банк может не одобрить».
В случае же ломбардного кредитования оценка недвижимости имеет к размеру выдаваемого кредита непосредственное отношение: «Практически в каждом банке при расчете максимальной суммы кредита применяется коэффициент, регламентирующий отношение суммы кредита к стоимости предмета залога», — объясняет Марина Малайчик. Размер кредита рассчитывается по определенной формуле. Банк, исходя из рыночной стоимости объекта залога, названной оценщиком, выводит его ликвидационную или залоговую стоимость — это цена, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже (как правило, в течение 3 месяцев) на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости и служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог данного объекта недвижимости. Залоговая стоимость ниже рыночной на 20—50% (так называемый дисконт). Величину дисконта банк определяет в каждом конкретном случае в зависимости от рисков.
«Стоимость залога не может быть больше подтвержденной независимой экспертной компанией, и кредит будет предоставлен с соблюдением установленного коэффициента Кредит/Залог (К/З). Но в любом случае стоимость залога должна покрывать сумму кредита и причитающихся процентов за первый год пользования кредитом», — рассказывает начальник отдела ипотеки АКБ «Электроника» Алексей Дружерученко.
Разница во взглядах
Как правило, заемщики оценивают свое имущество, предлагаемое в качестве залога, значительно выше, чем банк, что может стать причиной разногласия между кредитной организацией и заемщиком. Как правило, залогодатель хочет получить под залог своего имущества максимальный кредит и желает, чтобы его имущество было оценено по максимальной рыночной цене. Банк же оценивает все риски, связанные с предоставлением кредита, и основывается также на оценке финансового положения заемщика, поскольку реализация залога всегда связана со множеством трудностей и влечет за собой значительные издержки.
«В АКБ «Электроника» из стоимости продавца квартиры и стоимости, указанной независимым оценщиком, выбирается минимальная. И здесь нет повода для недовольства», — утверждает Алексей Дружерученко. Поэтому банк основывается на наименьшей стоимости, указанной оценщиком. Отказа в кредите более низкая оценка имущества за собой не влечет, просто будет предложена сумма кредита ниже, для того чтобы соотношение К/З было в зоне допустимого для банка риска.
При выдаче кредита по покупку квартиры первоначальный взнос, уплачиваемый заемщиком, позволяет уменьшить банковские риски. Если же первоначальный взнос менее 20%, то при стрессовом сценарии банк может остаться в серьезном проигрыше, считает председатель правления банка «ДельтаКредит» Игорь Кузин. Действительно, если вы берете кредит с нулевым первоначальным взносом, то при прекращении выплат в первый год банк получит меньше средств, чем он выдал, даже после реализации залога. Банки рискуют делать такие предложения только в ожидании роста цен на недвижимость и в условиях жестокой конкуренции на рынке ипотечных кредитов.
Но в любом случае клиент должен четко понимать, что последнее слово в оценке недвижимости остается за банком: именно он устанавливает максимально возможный размер кредита, исходя из оценки кредитоспособности заемщика и наиболее вероятной цены продажи залога на рынке при потере заемщиком кредитоспособности.
Наталья САФОНОВА
