За 2022 год рынок жилья в Москве значительно просел — продажи новостроек снизились на 13,9%, а продажи вторичного жилья «просели» на 22,4%. Кроме того, в целом по стране объем ипотеки сократился на 30,5%, а в Москве — на 15,1%. Однако убытки только подсчитываются и окончательные данные до сих пор неизвестны. Эксперты в беседе с Forbes рассказали, как на самом деле рынку недвижимости удалось пережить 2022 год.
Хаотичная реакция
Начало СВО рынок жилой недвижимости отметил бестолковой и бурной реакцией: и застройщики, и продавцы на вторичном рынке сперва кинулись снимать объекты с продажи, потом подняли цены. Покупатели также разделились на два лагеря — одни бросились беспорядочно скупать лоты, другие же, наоборот, предпочли разорвать все сделки. На ситуацию также оказало резкое повышение ЦБ ключевой ставки до 20%. В результате в марте продажи были рекордными, а вот уже после начали стремительное падение, так как взять ипотеку что на первичное, что на вторичное жилье было практически невозможно для россиян со средним доходом.
В свою очередь застройщики не понимали, как быть с проектным финансированием, покупкой импортных материалов и оборудования. Самые горькие и растерянные воспоминания участников рынка связаны именно с апрелем, когда спрос на недвижимость рухнул на 50%.
Новый конкурент
Кроме того, в 2022 году застройщикам пришлось столкнуться с новым конкурентом — зарубежной недвижимостью, так как спрос на нее начал расти. Многие граждане РФ поспешили покинуть страну, а инвесторы переориентировались на внешние рынки. Оценив обстановку, зарубежные филиалы начали открывать агентства недвижимости, проекты в других странах анонсировали застройщики.
«Мы отмечали высокую гибкость российских инвесторов в недвижимость, которые проявили крайне высокий интерес к недвижимости в Дубае, очень быстро переориентировавшись на вложения в этот перспективный рынок», — отмечают специалисты.
Сложности со стройматериалами
В связи с началом СВО множество зарубежных производителей и поставщиком стройматериалов поспешили покинуть российский рынок, к чему застройщики оказались не готовы. В то же время местные производители, избавившись от конкурентов, взвинтили цены. В результате такой продукт, как «квартира с отделкой», оказался крайне уязвим. Застройщикам на время даже пришлось отказаться от него.
«Самым тяжелым вызовом за прошедшие 12 месяцев для нас стало нарушение логистических цепочек. Западные санкции привели к сложностям с закупками зарубежных материалов и комплектующих», — добавляют специалисты.
Горизонты сузились
В условиях, когда перемены настигают внезапно, с непредсказуемой частотой, все долгосрочные стратегии «полетели в корзину», сетуют игроки рынка. В результате им пришлось отказаться от долгосрочных планов и научиться принимать быстрые решения, строить краткосрочные планы и спешно адаптироваться к новым реалиям.
«Рынок элитного жилья замер, колебания и неопределенность сделали затруднительным планирование работы даже на небольшие отрезки, аналитику и хоть какие-то прогнозы», — поясняют специалисты.
«Неуверенность» — слово года
В связи со сложившейся обстановкой покупатели оказались в растерянности и перестали понимать, что их дальше ждет. В результате граждане не решались тратить деньги на такую крупную покупку, как квартира. Другие в целом разочаровались в недвижимости как в защитном активе. По словам экспертов, в феврале большинство было озадачено вопросом: «Что будет дальше?». Им явно было не до приобретения недвижимости. Люди отказывались даже уже от одобренной ипотеки, стремясь сохранить свои средства.
«Мы встречали ситуации, когда собственники разрывали сделки на этапах задатков, теряя в деньгах, покупатели безапелляционно предлагали выход на сделки с максимальным дисконтом как для застройщиков, так и для собственников вторичного рынка», — подчеркивают специалисты рынка.
