Выдавая крупный кредит, банки обычно просят предоставить в качестве залога какое-либо имущество — например, квартиру. Если заемщик не выполняет обязательства, то залоговую недвижимость реализуют, а вырученные средства идут в счет погашения долга.
Продаваться такое жилье может со значительной скидкой, но потенциальным покупателям следует помнить и о возможных минусах такой сделки, предупредила в разговоре с «Российской газетой» юрист и арбитражный управляющий Анна Хрусталева.
В чем плюсы
Главный плюс при покупке залоговой недвижимости — это ее цена, указала эксперт. По ее словам, у такого имущества всегда хороший дисконт, который может доходить до 50% от рынка.
Оценивая предмет залога, банки обычно выдают кредит на сумму не более 70% от рыночной стоимости этого актива. А на момент продажи залога его оценивают лишь по сумме, которая нужна для погашения долга. Отсюда и возникает большой дисконт, пояснила юрист. Например, квартира стоимостью 11 млн рублей вполне может продаваться за 6 млн, если столько составляет остаток по кредиту заемщика.
Кроме того, впоследствии такая сделка не может быть признана недействительной, поскольку банк обеспечит полную юридическую чистоту, добавила эксперт.
Какие минусы
Минус заключается в том, что банк оценивает имущество лишь на момент выдачи кредита. Затем оно находится у залогодателя и используется. Поэтому на момент продажи состояние такой квартиры может существенно отличаться от того, что было при передаче банку в залог. И в каком-то смысле человек может приобрести «кота в мешке», если сам не проведет предварительный анализ, предупредила юрист.
Таким образом, может сложиться обратная ситуация: при оформлении залога квартира стоила 11 млн рублей, а на момент продажи из-за своего аварийного состояния будет стоить 6 млн, а продаваться, например, за 9 млн, потому что столько составляет оставшийся долг по кредиту. «И в том и в другом случае покупатель будет видеть лишь документы», — отметила Хрусталева.
Еще один минус — невозможность осмотреть жилье до покупки. Обычно заемщики неохотно идут на отчуждение своих активов, и никто из специалистов банка не сможет обеспечить осмотр квартиры, пояснила эксперт.
Еще одна проблема заключается в том, что даже после покупки передача такой квартиры в пользование, скорее всего, будет не быстрой. Залогодатель-заемщик может оказаться недобросовестным и не передавать имущество добровольно. Тогда придется обращаться в суд, отметила Хрусталева.
