После последнего заседания ЦБ по ключевой ставке большинство банков пересмотрели условия ипотечных кредитов. Прежде всего это коснулось их собственных программ, с помощью которых чаще всего приобретается жилье на вторичном рынке. По нашей оценке, средняя ставка по таким продуктам сейчас превышает 17% годовых, и поскольку свои тарифы пока что скорректировали не все игроки, есть вероятность их инертного роста к декабрю до 18% годовых, предпосылки чему будет создавать еще одно возможное повышение ключевой ставки в декабре.
В то же время за прошедший год средняя стоимость вторичного жилья выросла менее значительно, чем новостроек, ввиду чего даже при более высоких ставках экономия на переплате для заемщика по факту может быть больше, чем при покупке новостройки по госпрограмме. Мы оценили актуальные условия по кредитам на покупку квартиры на вторичном рынке и отобрали наиболее выгодные с точки зрения итоговой переплаты предложения среди всех доступных в базе нашего финансового маркетплейса.
Методология
Для составления рейтинга мы выбрали следующие параметры:
- стоимость жилья — 4,725 млн рублей (средняя стоимость квартиры на вторичном рынке в России площадью 50 кв. м по итогам III квартала 2023 года, по данным Росстата);
- первоначальный взнос заемщика — 950 тыс. рублей (20,1%);
- сумма кредита — 3,775 млн рублей;
- срок кредитования — 30 лет [1];
- подтверждение заемщиком дохода справкой 2-НДФЛ или выпиской из СФР;
- подача заявки онлайн и использование цифровых сервисов (если банк предоставляет такую возможность);
- приобретение комплексного ипотечного страхования.
Такие условия потребуют от заемщика внесения примерного ежемесячного аннуитетного платежа в размере от 50 тыс. до 53 тыс. рублей в зависимости от выбранной программы. Чтобы обслуживать такой кредит, доход клиента должен составлять от 100 тыс. до 106 тыс. рублей в месяц в зависимости от требований конкретного банка.
В рейтинге рассмотрены только собственные кредитные программы банков. Мы не брали в расчет льготные условия, действующие для определенных групп заемщиков — зарплатных клиентов банков, работников бюджетной сферы, молодых семей, распорядителей семейного капитала, клиентов партнерских агентств недвижимости и застройщиков и др. В выборку не попали кредиты, по которым не указан полный процентный диапазон или банк не раскрывает факторы, влияющие на размер ставки. Предложения в рейтинге ранжированы по размеру процентной ставки без учета возможной скидки за оплату заемщиком единовременного платежа за снижение ставки. При совпадении ставки по продуктам разных банков они были отсортированы в алфавитном порядке по названию кредитной организации.
Результаты
Первое место разделили программы «Готовое жилье» Банка ДОМ.РФ и СЕВЕРГАЗБАНКА с процентной ставкой 15,8% годовых.
Такой процент в Банке ДОМ.РФ будет действовать при подтверждении заемщиком своего дохода выпиской из Социального фонда России (СФР). В противном случае при заданном уровне первоначального взноса ставка будет выше на 1,2 п. п. При отказе заемщика от личного страхования она дополнительно вырастет на 1,5 п. п.
В СЕВЕРГАЗБАНКЕ в случае отказа заемщика от подтверждения дохода выпиской из СФР ставка вырастет на 0,5 п. п., а от личного страхования — на 1 п. п. Банк предоставляет скидку к ставке в рамках «банковского календаря праздников» (0,15 п. п.) и при согласии заемщика на оплату единовременного платежа за снижение ставки (до 2 п. п.).
На второй позиции оказалось предложение Металлинвестбанка «Ипотека на жилье» со ставкой 15,89% годовых. При отказе клиента от личного страхования она вырастет на 2 п. п. В случае же выхода на сделку в течение 30 дней с момента получения одобрения снизится на 0,1 п. п.
Замыкают топ-3 предложение Азиатско-Тихоокеанского банка (АТБ) «Приобретение готового жилья» и Райффайзен Банка «Вторичный рынок» со ставкой 16% годовых. При отказе заемщика от личного и/или титульного страхования в АТБ ставка будет выше на 1,5 п. п. В Райффайзен Банке при отсутствии комплексного страхования она вырастет на 1 п. п.
Риторика ЦБ указывает, что высокие ставки по рыночным программам в ипотеке надолго. В связи с этим решение о ее оформлении следует принимать взвешенно и исходя из наличия реальной необходимости в жилье. Поскольку уровень процента по ипотеке на вторичное жилье в ближайшее время будет весьма высоким, это отразится и на размере переплаты и ежемесячного платежа. Хотя снизить последний и может помочь «растягивание» срока кредита во времени, важно понимать, что ипотечный кредит — это серьезная долгосрочная финансовая нагрузка.
Нужно учитывать и то, что цены на недвижимость пока что не падают, а это ключевой фактор, влияющий на сумму кредита, платеж и переплату. Поэтому в текущих реалиях ипотеку по рыночным программам мы бы советовали оформлять только, если на вторичном рынке попался крайне выгодный вариант или если вы имеете возможность регулярно вносить досрочные платежи, тем самым экономить на размере переплаты. В то же время не стоит забывать, что после снижения ключевой ставки такую ипотеку можно будет рефинансировать, и из-за того, что предпосылок для снижения стоимости жилья пока что нет, переплата за высокую ставку до рефинансирования в перспективе может сгладиться выросшей стоимостью объекта недвижимости.
Топ ипотечных кредитов на покупку квартиры на вторичном рынке [2]
| Место в рейтинге | Банк/кредит | Ставка, % годовых | Ориентировочный размер ежемесячного платежа, тыс. рублей | Ориентировочный размер переплаты за весь срок, млн рублей [3] | Надбавки и скидки к ставке |
1 | «Готовое жилье» | 15,8 | 50,2 | 14,2 | +1,2 п. п. при отказе от подтверждения дохода выпиской из СФР; +1,5 п. п. при отказе от личного страхования |
1 | «Готовое жилье» | 15,8 | 50,2 | 14,2 | +1 п. п. при отказе от личного страхования; +0,5 п. п. при отказе от подтверждения дохода выпиской из СФР; -0,15 п. п. по «банковскому календарю праздников»; до -2 п. п. при оплате единовременной комиссии в рамках опции «Снижай ставку» |
2 | «Ипотека на жилье» | 15,89 | 50,4 | 14,3 | -0,1 п. п. за быстрый выход на сделку; +2 п. п. без личного страхования |
3 | «Приобретение готового жилья» | 16 | 50,8 | 14,4 | +1,5 п. п. при отказе от личного/титульного страхования |
3 | «Вторичный рынок» | 16 | 50,8 | 14,4 | +1 п. п. при отказе от комплексного страхования |
4 | «Квартира в готовом доме» | 16,05 | 50,9 | 14,4 | +0,25 п. п. при отказе от подачи онлайн-заявки; до -4,5 п. п. при оплате единовременной комиссии в рамках опции «Назначь свою ставку» |
5 | «Вторичное жилье» | 16,39 | 52,0 | 14,8 | +0,3 п. п. при отказе от электронной регистрации сделки; +2 п. п. без личного/ титульного страхования; до -1,5 п. п. при оплате единовременной комиссии в рамках опции «Хочу ставку ниже» |
6 | «Приобретение готового жилья» | 16,4 | 52,0 | 14,8 | +2 п. п. при отказе от страхования |
7 | «Квартира» | 16,49 | 52,3 | 14,9 | -1 п. п. при использовании аккредитива или эскроу-счета при расчетах; +1 п. п. при отказе от личного/титульного страхования |
8 | «На приобретение жилья на вторичном рынке» | 16,5 | 52,3 | 14,9 | +1 п. п. без личного страхования; + 0,3 п. п. при отказе от электронной регистрации сделки |
8 | «КУБ-Ипотека» | 16,5 | 52,3 | 14,9 | +0,2 п. п. при отказе от электронной регистрации сделки; +1,45 п. п. без личного страхования; до -2,5 п. п. при оплате единовременной комиссии в рамках опции «Выбери ставку» |
8 | «На готовое жилье» | 16,5 | 52,3 | 14,9 | - |
9 | «Вторичное жилье» | 16,59 | 52,6 | 15,0 | +0,4 п. п. при подаче заявки не через Банки.ру |
10 | «Вторичное жилье» | 16,6 | 52,6 | 15,0 | +0,2 при отказе от электронной регистрации сделки; +1 п. п. без личного страхования |
[1] Максимально возможный в тарифах большинства банков в нашей базе. При более коротком сроке кредитования размер итоговой переплаты будет существенно ниже, но при выборе ипотечной программы заемщик прежде всего должен исходить из собственных финансовых возможностей: чем меньше срок кредита, тем крупнее ежемесячный платеж.
[2] Рейтинг составлен по данным официальных сайтов банков на 27 ноября 2023 года.
[3] Расчет произведен по аннуитетному графику.
