Здравствуйте, Дмитрий. Как Вы отнесётесь к такой статье?
Спасибо.

«Подставы» ипотеки

Часть I

Слово «ипотека» появилось еще в VI веке до нашей эры. Древние греки обозначали так ответственность долж-ника перед кредитором своей землей. На границе земельного участка заемщика ставили столб с надписью, ко-торая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с греческого – «подпорка», «подстава».
Прошло 26 веков, а слово «ипотека» до сих пор ассоциируется у многих с «подставой» (неприятной неожидан-ностью). К сожалению, красочные рекламы банков содержат далеко не полную информацию. Большинство этих самых «неожиданностей» ждут клиента, когда договор уже подписан и обратного пути нет. Так что лучше заранее вооружиться знанием и быть готовым к любым «подставам» ипотеки.

1. Дополнительные платежи: раз 100 баксов, два сто баксов…
Их будет много, гораздо больше, чем вы рассчитываете. Платить придется за каждую бумажку из кипы доку-ментов, которые потребует банк. Основные расходы: комиссия за рассмотрение банком заявки заемщика и ко-миссия за факт выдачи самого кредита, а также плата за ведение банковского счета и за оформление договора купли-продажи. Кроме того, заемщику могут предложить оплатить нотариальное оформление договора ипоте-ки, а цена такой услуги — 1% от суммы сделки.
Идем дальше. Заемщик должен оплатить оценку будущей квартиры, причем банк может выдвинуть условие, чтобы оценка проводилась компанией, которая сотрудничает с банком, по завышенным ценам. Также надо бу-дет внести государственную пошлину за регистрацию договора купли-продажи и застраховать свою новую не-движимость. Страховую компанию банк тоже может навязать свою, предлагающую отнюдь не самые выгодные условия.
Вот, например, сколько пришлось заплатить реальным заемщикам, взявшим кредит в Национальной ипотечной компании на квартиру ценой $160 тыс. (без первоначального взноса):
Подача заявки на получение кредита – 20 у. е.
Гонорар независимому риэлтору (1% суммы) — 1600 у. е.
Оценка квартиры независимым экспертом – 250 у. е.
Экстренное получение медицинских справок с сопутствующими хлопотами — 100 у. е.
Медицинское обследование – 300 у. е.
Страхование жизни, имущества и права собственности — 3620 у. е.
Обналичивание кредитных средств (0.6% суммы) — 960 у. е.
Аренда ячейки — 60 у. е.
Стоимость комплекта банковских документов (для регистрации) — 150 у. е.
Ускоренная регистрация (только в случае необходимости, недели вместо 1 месяца) — 1000 у. е.
Нотариальное заверение множества документов — 50 у. е.
Итого — 8170 у. е. (около 5% от суммы сделки)
Если вы оформляете сделку нотариально (а не в простой письменной форме, что допускается законом), то, как уже говорилось, придется доплатить еще от 1% до 4% от суммы сделки. Если пользуетесь услугами агентства недвижимости, комиссия возрастает до 2—3% от суммы сделки. Если у вас слабое здоровье — сумма страхования жизни увеличится. И вообще при любых непредвиденных обстоятельствах дополнительные издержки лягут именно на вас. В итоге общие расходы на оформление кредита часто достигают 10% от суммы сделки, а то и выше.
Впрочем, проблему непредвиденных расходов планируется частично решить уже летом — с 1 июля 2007 года банки должны будут указывать в кредитном договоре с физическим лицом реальную эффективную процентную ставку, с учетом всех дополнительных платежей.

2. Пять килограммов справок
Если вы думаете, что для получения ипотечных денег, достаточно паспорта, вы глубоко ошибаетесь. Полный пакет документов для ипотеки достигает трех сантиметров в толщину и нескольких килограмм веса, и собирать почти всю эту «макулатуру» предстоит вам самим, с соответствующими временными и финансовыми затрата-ми.
Вот лишь примерный перечень:
Свидетельства о браке и рождении детей;
Свидетельство регистрации права собственности;
Все дипломы об образовании, включая кандидатский и докторский (если есть);
Водительские права (заменяют собой справки из психического и наркологического диспансера);
Анкета на нескольких листах, с каверзными вопросами вроде: нет ли нетрудоспособных нуждающихся родст-венников, жалоб на здоровье и финансовых обязательств;
Бланк сведений о работодателях;
Справка с работы о доходах (справка формы 2-НДФЛ об официальных доходах плюс справка по форме банка о «серых» доходах);
Копии всех страниц паспортов, трудовых книжек, трудовых договоров, техпаспорта на машину, карточек пен-сионного и медицинского страхования и т. д.;
Справки из других банков, где вы до этого брали кредит (хорошая кредитная история облегчает получение ипо-теки)
Справка БТИ, справка по форме 40 из паспортного стола;
Копии правоустанавливающих документов на квартиру;
Справки из ЖКО о состоянии дома;
Копии паспортов всех собственников квартиры, копия нотариального согласия супруга продавца квартиры на продажу квартиры(что она в совместной собственности);
И так далее: справки, справки, справки…

3. Сроки платежей: шаг влево, шаг вправо – дефолт!
Вся информация по ежемесячным платежам должна содержаться в графике платежей – приложении к кредит-ному договору. Кроме того, следует уточнить, где именно можно вносить платежи: придется ли ехать в то же отделение банка или можно воспользоваться банкоматами и филиалами банка.
Обычно в графике определен определенный период для ежемесячных выплат, например: с 15 по 20 число каж-дого месяца. Эти сроков нужно будет четко придерживаться. При чем кредиторы требовать точного (до копеек) соответствия перечисляемой суммы той, которая указана в графике платежей.
Если вы опоздаете с платежом или, наоборот, внесете его хоть на день раньше, банк расценит это как наруше-ние условий договора и может вас оштрафовать. Если вы систематически (не менее 3 раз) нарушили сроки вы-плат (причем в любую строну), банк может потребовать досрочного расторжения договора и продажи вашей квартиры с торгов.
При этом суммы штрафов и пени по ипотеке достаточно велики. Если банк почувствует наличие финансовых проблем у плательщика, то помимо занесения в «черный список», будет настаивать на продаже квартиры и досрочном погашении долга, а в худшем случае обратится в суд. Лучшее поведение в этом случае – честный разговор с представителем банка с четким изложением проблем и вариантами решения.
Еще один очень важный момент: в кредитных договорах обычно предусмотрено, что различные штрафы и пени уплачиваются в первую очередь. Это значит, что если вы внесли ежемесячную тысячу долларов, то из нее ав-томатически вычитают энную сумму на штраф за предыдущий месяц, и получается, что вы опять недоплатили банку. Значит, снова штраф — таким образом, заемщик может попасть в настоящую кабалу к банку.


4. Квартира уже ваша, но еще не ваша
До конца выплат по кредиту квартира остается вашей собственностью, но имеет существенное «обременение»: она является залогом, гарантирующим банку возврат его средств.
Это значит, что ипотечную квартиру нельзя ни дарить, ни продавать, а если вы решите ее сдать, то обязаны со-гласовать этот вопрос с руководством банка.
Если банк обвинит вас в систематическом нарушении условий договора и потребует досрочного погашения обязательств, вам, вероятнее всего, придется расстаться с квартирой. Она будет продана банком с торгов, при-чем банк вовсе не заботится о том, чтобы продать ее подороже, у него одна цель – вернуть свои деньги, а что там окажется сверх этой суммы, банкиров не волнует.
Поэтому ипотечные квартиры часто продаются по заниженным ценам. Заемщик же после продажи получает разницу между вырученной суммой и непогашенным долгом, включая неуплаченные проценты и штрафы. Оп-латить придется и расходы банка по продаже квартиры. Все, что останется, – ваше, но с учетом роста цен на недвижимость, купить на эти деньги новую квартиру едва ли удастся.

5. Застрахуют по полной программе
Большинство банков требуют, чтоб вы на весь срок кредита застраховали квартиру, а также свою жизнь, здоро-вье и право титула. Последнее означает, что в случае юридических проблем с правом собственности на кварти-ру вам компенсируют материальные потери.По сути, это навязывание клиенту ненужных ему услуг, но банк в данном случае заботится лишь о собственных интересах, а именно: о минимизации финансовых рисков. Часто, как уже говорилось, банк еще и навязывает конкретного страховщика, так или иначе с ним связанного.
Так, банк «Уралсиб» требует от клиентов покупать страховку в аффилированной с ним страховой компании «Уралсиб». Недавно правозащитная организация «Блокпост» обратилась в Хамовнический суд Москвы с тре-бованием признать эту практику незаконной как нарушающей антимонопольное законодательство. Решение еще не принято.
Вносить страховые выплаты придется каждый год: за жизнь и здоровье — от 0,5% от суммы кредита, за квар-тиру – от 0,3% и за «титул» — от 0,5%. Итого — около 1—2% от стоимости приобретаемого жилья каждый(!) год. Иногда бывает предусмотрено ежегодное снижение суммы страховых платежей по мере уменьшения вашей задолженности, например: от $2000 первый год до $600 в последний. При полном досрочном погашении долга заемщик может вернуть деньги за оплаченный, но не использованный страховой период.
Но главная «подстава» страхования при ипотеке состоит в том, что при возникновении любого страхового слу-чая деньги от страховой компании получает банк, а не клиент, честно оплативший полис. Конечно, эти средства идут в счет погашения задолженности, но заемщику следует понимать: все оформляемые им при ипотеке стра-ховки ничего ему не гарантируют: ни лечения в случае травмы, ни ремонта в случае пожара. И, кстати, после смерти заемщика наследники получают лишь обремененную долгом квартиру. А все деньги по страховому по-лису опять же пойдут в банк. Так что желающим подстраховаться на случай каких-либо неприятностей придет-ся покупать дополнительный полис.
Еще 1 нюанс: заемщикам старше 40 лет для получения страховки часто требуется пройти медосмотр. В этом случае страховая компания выдаст вам список поликлиник и врачей, для прохождения которых придется по-тратить несколько дней. Если, конечно, вы не готовы нести дополнительные расходы за поддельные медсправ-ки…


Часть II

Продолжаем рассказывать о неприятных неожиданностях, поджидающих ипотечного заемщика на пути к за-ветным квадратным метрам.

6. Банк одобрил заявку? Рано радуетесь!
Одобрение заявки на ипотечный кредит еще не означает, что банк согласен на все ваши условия. Часто после рассмотрения заявки банк меняет условия кредита: увеличивает или уменьшает срок, снижает общую сумму. В частности, изменения неизбежны, если вы решили отдавать банку большую часть вашей зарплаты. В большин-стве банков ипотечные выплаты не могут превышать 40% доходов заемщика.
Но даже если сумма, которую готов предоставить банк, вас полностью устроила, это не значит, что для покупки понравившейся вам квартиры достаточно будет уложиться в эту сумму. У каждого банка свои требования к квартире, которая будет находиться у него в залоге и обеспечивать ваш долг. Самое общее: квартира должна быть отдельной, свободной от третьих лиц, дом не должен быть ветхим, подлежать сносу и реконструкции. По-падаются и индивидуальные требования, которые сложно предугадать. Например, банк «Абсолют» не выдает кредиты на квартиры старше 1975 года, также многие банки не кредитуют под квартиры с деревянными пере-крытиями, под квартиры в старых панельных домах ниже 6 этажей и т. д.
Часто случается так: клиент находит подходящую ему квартиру, договаривается с продавцом о покупке и, по сложившейся на рынке недвижимости практике, оставляет залог: от $500 до нескольких тысяч долларов. Затем радостно идет в банк за причитающимися деньгами, и тут выясняется, что выбранная квартира не удовлетворя-ет банковским требованиям. Залог потерян. Продавец имеет полное право не возвращать его, поскольку сделка сорвалась по вине покупателя.
Самое удивительное, что большинство банков не считают нужным предупреждать клиентов об этих деталях заранее. На сайте большинства банков требования к квартирам не указываются, не уточняют их и при прие-ме/подтверждении заявки на кредит. Выход – выяснять все подробности самим или же обращаться в проверен-ное риэлторское агентство. Риэлторы хорошо знают требования всех банков, с которыми работают. В крайнем случае, добросовестное агентство может компенсировать клиенту деньги, потерянные по недосмотру его со-трудника.

7. Деньги не доверят, пока не проверят.
Часто заемщики не могут официально подтвердить свои доходы. Большинство банков идут навстречу и выда-ют ипотечный кредит под «серую зарплату». Разумеется, одних уверений клиента недостаточно. Реальные до-ходы должны быть подтверждены в письменной форме на бланке банка генеральным директором либо главным бухгалтером с подписью и печатью организации.
Не каждый руководитель согласится подписать такой документ, ведь это будет почти официальное признание в том, что компания нарушает законодательство и недоплачивает налоги. Встречается среди начальников и такой подход: «Я подпишу любую сумму, хоть миллион, но если мне позвонят, скажу, что ничего не подписывал».
Вот только избежать звонка из банка не получится. Это второй этап проверки вашей платежеспособности, ведь подпись директора можно подделать, а печатью завладеть тайком (или иметь к ней официальный доступ)… Эта мысль уже приходила вам в голову? Лучше выбросить ее оттуда. Хотите вы того или нет, но придется проин-формировать начальство о ваших ипотечных планах, а также подготовить его к звонку из банка. Причем гото-вить нужно обоих: и директора, и главбуха, так как сложно предугадать, кому решит позвонить служба безо-пасности вашего банка.
Вопросы могут задавать каверзные и самые неожиданные, так что лучше заготовить правильные ответы зара-нее. Начнут с простого: работает ли у вас такой-то, как давно, сколько получает? Дальнейший ход разговора непредсказуем: могут спросить о здоровье потенциального заемщика, о его рабочих обязанностях, дисципли-нированности, даже о том, на что он обычно тратит деньги. Много спрашивают и о самой компании: сколько сотрудников, офисов и филиалов, где они находятся. В общем, главбуху и директору нужно быть готовым к любому вопросу и стараться охарактеризовать своего «подзащитного» наилучшим образом.

8. Проценты с тела
Ежемесячные платежи по ипотеке, как правило, делятся на 2 части: выплата процентов по кредиту плюс так называемое «тело» кредита, то есть возврат основной суммы. Для заемщика весьма важно знать, что именно он платит: проценты или «тело», так как пока не погашено последнее, он остается должником банка, тогда как проценты на остаток долга могут начисляться до бесконечности.
Обычно эта информация указывается в графике платежей — обязательном приложении к кредитному договору. Главная «подстава» заключается в том, что во многих банках клиент сначала должен полностью выплатить проценты, и лишь потом начинает погашать основную сумму.
К примеру, при кредите в $55000, взятом в среднестатистическом банке на 25 лет, за первые 10 лет вы заплати-те $63000(!) процентов и всего $6700 в счет погашения основного долга, то есть через 10 лет ежемесячных вы-плат вы остаетесь должны банку почти $50 тысяч. Если в этот момент у вас вдруг появляются средства для полного досрочного погашения долга, вам придется заплатить банку $48300, то есть почти весь первоначаль-ный долг. Итого за 10 лет банк получает прибыль 115% — неплохой доход при минимальных рисках.
Чем меньше срок кредита, тем меньше вы платите процентов и тем быстрее возвращаете банку «тело» — это по-нятно. Другой выход – выбирать банк с наилучшем соотношением: «тело» — проценты в графике платежей.

9. Нюансы
Ниже перечислено еще несколько нюансов, с которыми заемщики обычно сталкиваются, уже попав в «сети ипотеки», но о которых следует знать заранее.
1) Оформляя ипотеку, сообщите банку как можно подробнее о деталях вашей сделки. Каждая мелочь может иметь значение и влиять на список необходимых документов и дополнительных платежей по кредиту. Так, если хотя бы один из продавцов достиг пенсионного возраста, на него обычно требуется справка из психоневрологи-ческого и наркологического диспансеров.
2) Иногда достаточно просто внимательно читать договор. Встречается, например, такой пункт: заемщик обя-зан уведомить банк о своем браке, разводе, увольнении и т. д. Уточните у сотрудника банка: каким образом должно осуществляться это уведомление.
3) У банка могут быть дополнительные требования к договору купли-продажи квартиры. Например: указывать в документе полную стоимость недвижимости. Если квартира находилась в собственности менее 3 лет и стоит более 1 миллиона рублей, то продавцам невыгодно фиксировать в договоре реальную цену, иначе придется платить немалый подоходный налог. Так что один этот «пунктик» банка может помешать сделке состояться.
4) Важный момент: как и где можно осуществлять платежи по кредиту. Если планируете платить наличными, уточните график работы банковских касс. Не в каждом банке кассы работают по вечерам и в субботу. В воскре-сенье и праздники закрыты почти все банки.
Если выбран безналичный способ, то это может быть перевод денег со счета заемщика, открытого в каком-либо банке, на счет банка-кредитора. При этом следует иметь в виду, что межбанковские переводы являются плат-ной услугой и на их выполнение требуется время (1—3 дня). Чтобы сократить расходы, лучше открыть счет не-посредственно в банке-кредиторе.
Удачи!