Ставки по рыночной ипотеке переступили отметку 20% годовых. Прогнозы неутешительные: банки могут ужесточать условия и дальше. Разбираемся, что изменится на рынке недвижимости и ипотеки осенью.

Что происходит с ипотекой

Осенью 2024 года рынок ипотечного кредитования продолжит замедляться, считает аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. Банки все реже будут выдавать ипотечные кредиты россиянам.

«Скорее всего, спрос будет вялотекущим, и поддерживать рынок будут оставшиеся адресные госпрограммы, а также специальные акции, которые запускают банки вместе с застройщиками, — уточняет аналитик. — Потребность в ипотеке будут закрывать заемщики, которые подходят под одну из льготных программ, либо те, кому срочно нужно приобрести выгодный объект».

Летом 2024 года условия льготных программ изменились. Например, ставка по IT-ипотеке выросла до 6%, а семейная ипотека стала доступна заемщикам, у которых есть хотя бы один ребенок младше шести лет. Ипотеку на новостройки под 8% и вовсе отменили.

«Обновленные условия семейной ипотеки позволяют получить ее семьям, где ребенок появился в августе — декабре 2017 года. Ранее при наличии одного ребенка ее могли получить только семьи, где он появился с января 2018 года, — говорит Инна Солдатенкова. — Однако важным условием является тот факт, что на момент подписания договора ребенку должно быть до шести лет включительно. Поэтому семьям, желающим оформить семейную ипотеку, лучше поторопиться — особенно, если ребенку исполняется семь лет осенью».

На рынок ипотечного кредитования также влияют:

• Ограничения ЦБ РФ в виде макропруденциальных надбавок и лимитов. Это значит, что заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) не будут выдавать кредитные продукты — в том числе и ипотеку. ПДН считается высоким, когда платежи по кредитам превышают 50–80% ежемесячного дохода. Сейчас банки ограничивают выдачу ипотеки и для заемщиков с долговой нагрузкой ниже 50% — это связано с повышением ограничений ЦБ РФ с 1 сентября.  
   
• Возможное введение ипотечного стандарта с 1 января 2025 года. Если его примут, то новые правила помогут защитить как заемщиков, так и банки. Так, например, ЦБ запретит размещение средств заемщиков на аккредитивах вместо эскроу-счетов — это позволит избежать ситуации, когда банк использует деньги с аккредитивов для получения прибыли. Также застройщики больше не будут получать вознаграждение за снижение ставки при искусственном завышении стоимости жилья.

Стоит ли оформлять ипотеку осенью

Банки могут ограничивать выдачу льготных ипотек, если у них заканчиваются лимиты, говорит Инна Солдатенкова.

«С учетом этого заемщикам, которые планируют получить льготную ипотеку по любой программе, не стоит затягивать с подачей заявки», — отмечает аналитик.

Остальным заемщикам, по мнению Инны Солдатенковой, нужно отталкиваться от срочности в вопросе покупки жилья и оценивать целесообразность рыночной ипотеки в условиях высоких ставок и цен на недвижимость.

«Переплата по ипотеке будет значительной, а предпосылки для снижения ставок появятся не ранее первого полугодия 2025 года», — говорит аналитик.

Инна Солдатенкова рекомендует оформлять рыночную ипотеку в двух случаях:

• Если планируете покупку объекта по выгодной стоимости и есть понимание того, что получится закрыть ипотеку досрочно — например, при продаже другой квартиры.
• Если рассчитываете рефинансировать ипотеку в 2025 году в случае снижения ставок.

На Банки.ру можно подобрать выгодную ипотеку под любые цели. Воспользуйтесь бесплатным сервисом «Ипотека под ключ» — он поможет вам подготовить документы, отправить заявку и подберет подходящие варианты с высокой вероятностью одобрения.

Как изменится спрос на недвижимость

Спрос на покупку жилья в России будет снижаться, считает Инна Солдатенкова.

«Но не стоит ожидать быстрой корректировки цен — у многих застройщиков сформировался достаточный запас капитала, чтобы не переходить к резкому снижению стоимости квартир. Тем более высокая ключевая ставка влияет на стоимость проектного финансирования, которое является одним из факторов ценообразования», — говорит аналитик.

На цены на недвижимость влияют разные факторы, среди которых:

• Отмена льготной ипотеки под 8% годовых. Она давала возможность всем гражданам РФ купить квартиру на первичном рынке по сниженной ставке. После ее отмены спрос на новостройки в первый месяц упал на 20%.
• Повышение ключевой ставки ЦБ РФ до 18% годовых 26 июля 2024 года. Ставки по рыночной ипотеке также растут, они доходят уже до 20–21% годовых в некоторых банках. Из-за этого кредиты на покупку жилья стали менее доступными. 

Как изменятся цены на недвижимость

На вторичном рынке многие владельцы, которые ранее планировали продажу квартиры, могут переориентироваться на сдачу, считает Инна Солдатенкова.

Спрос на аренду растет — например, в Москве он вырос на 40% с начала года, а в целом по стране — на 18%, говорит Кирилл Кулаков, резидент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» и профессор НИУ МГСУ.

«Сдача жилья в аренду может стать хорошим источников пассивного дохода. Также ожидаем, что с началом осени стоимость аренды может вырасти еще», — считает эксперт.

По мнению Инны Солдатенковой, в текущих условиях снижение цен возможно только по неликвидным объектам либо в случае, если владельцу срочно нужны деньги от продажи квартиры. Поэтому в целом по рынку аналитик ожидает постепенного перехода к стагнации цен. Однако в наиболее популярных в плане ликвидности локациях не исключен рост цен.

Кирилл Кулаков считает, что за последние пять лет цены на жилье менялись без существенных колебаний.

 «Рост, торможение и падение цен связаны только с макроэкономическими факторами и государственной политикой в виде льготных ипотечных программ. После завершения льготной ипотеки под 8% годовых мы видим снижение цен на вторичном рынке — в пределах 0,7–3,1% в городах-миллионниках, — уточняет Кирилл Кулаков. — А вот новостройки продолжили дорожать, поскольку задержался период высоких ставок по ипотеке».

Учредитель и директор инвестиционной риелторско-строительной компании «Мечты в квадрате» Виталий Червяков также не ожидает массового снижения цен на недвижимость в ближайшее время. Исключением могут быть только объекты, которые владельцы пытаются срочно продать. 

Стоит ли покупать квартиру осенью

В вопросе покупки квартиры необходимо отталкиваться от конкретной ситуации: исходя из оценки финансовых возможностей, условий сделки, объекта, а также оценки альтернативных вариантов размещения средств, говорит Инна Солдатенкова.

Альтернативным вариантом сохранения денег может стать вклад.

«Сейчас вклады позволяют получить хорошую доходность — некоторые банки открывают их под 18% годовых. Ставки по депозитам также существенно превышают инфляцию, это поможет и компенсировать влияние инфляции на накопления, и заработать», — говорит аналитик Банки.ру Богдан Зварич.

Например, если положить 1 млн рублей на год под 18% с капитализацией, можно заработать 195 405,85 рубля по окончанию срока.

Рассмотрим предложения некоторых банков. Условия актуальны на момент публикации материала.

• Вклад «Свой вклад» от Свой Банк — 19,22% (с учетом капитализации — 20%)
• Вклад «Инго Выгода на 181 день» от Ингосстрах Банка — до 19,1% 
• Вклад «Локо-Вклад. Банки.ру» от Локо-Банка — до 19%
• Вклад «ДОМа надежно на 181 день» от Банка ДОМ.РФ — до 19%
• Вклад «Капитал (на 190 дней)» от Росбанка — до 18,35%

Кирилл Кулаков также считает, что если у семьи есть накопления, лучше положить их на депозит и не спеша подбирать подходящий вариант на вторичном рынке. Однако если семья выбирает квартиру в новостройке, можно инвестировать в жилье уже сейчас, так как застройщики будут постепенно уходить в премиальный сегмент, сокращая долю жилья экономкласса.