Проверка квартиры перед покупкой
Покупая квартиру, как и любую другую дорогостоящую недвижимость, следует быть особенно внимательным, так как в случае ошибки ее цена может быть высока. Это касается как первичного, так и вторичного жилья. Конечно, если сделка совершается с риелтором, большую часть работы по проверке недвижимости сделает он. Но нелишним будет проявить собственную осмотрительность и изучить все документы по приобретаемому объекту наряду с прочими аспектами предстоящей сделки.
Основной риск, с которым можно столкнуться при приобретении строящегося жилья, — это то, что оно будет не достроено или будет сдано с существенной задержкой по срокам. Несмотря на то, что большая часть сделок по покупке новостроек проводится на текущий момент через эскроу-счета, риск столкнуться с долгостроем существует, поскольку часть объектов застройщики еще могут финансировать посредством прямого привлечения средств дольщиков. Чтобы обезопасить себя от этого, перед покупкой нужно проверить застройщика: убедиться, что он не числится в реестре проблемных, почитать отзывы, посмотреть статистику по сдаче предыдущих объектов, изучить текущее состояние на стройке, если она уже идет и т.д. Стоп-факторами могут являться отсутствие на официальном сайте застройщика свежих отчетов со стройки, трансляции с камер, документации (проектной декларации, разрешения на строительство и т.д.). Также обращать внимание следует на то, с какими банками работает этот застройщик. Если список небольшой, и они занимаются ипотечным кредитованием на индивидуальных условиях, это также должно насторожить покупателя. При прочих равных лучше выбирать застройщика, работающего с эскроу-счетами и имеющего аккредитацию во многих банках, поскольку они, со своей стороны, также проверяют надежность партнера. А при оформлении ипотеки это позволит заемщику подобрать наиболее выгодное из предлагаемых условий предложение, в том числе из числа субсидированных программ банков и застройщиков.
При покупке квартиры на вторичном рынке основной риск заключается в возможной потере права собственности на нее в дальнейшем. Причины могут быть разными: мошенничество с документами, появление «скрытых» собственников, недееспособность продавца, которую он впоследствии сможет доказать и т.д. В связи с этим крайне важно изучить юридическую чистоту недвижимости и правомочия собственника перед сделкой. Конечно, при покупке жилья в ипотеку банк со своей стороны проверит документы по объекту и в случае возникновения каких-либо подозрений может либо отказать в его одобрении, либо попросить заемщика оформить титульное страхование. Оно будет покрывать риск утраты права собственности на квартиру в дальнейшем. Но надеяться только на банк не стоит, поскольку его проверка не дает стопроцентной гарантии того, что с приобретаемой недвижимостью не возникнет проблем в будущем.
Прежде всего, нужно изучить на предмет подлинности паспорт владельца квартиры и документы, подтверждающие его право собственности. Это может быть договор купли-продажи, долевого участия или уступки прав требования, договор передачи недвижимость в собственность, свидетельство о праве на наследство и т.д. Особое внимание при этом стоит обратить на то, как давно у продавца возникло право собственности и на частоту его перехода между другими лицами до этого. Если у приобретаемой недвижимости постоянно менялись владельцы, нужно убедиться в том, что все сделки зарегистрированы и не нарушают права их участников. Оспаривание хотя бы одной из них может привести к потере новым владельцем права собственности на квартиру в будущем. Если недвижимость досталась продавцу по наследству, срок владения должен превышать три года. В противном случае от сделки лучше отказаться, так как иные наследники могут оспорить ее в суде. Важно изучить и срок действия предоставляемых собственником выписки из ЕГРН и справки по форме 9: он не должен превышать одного месяца, а перед самой сделкой лучше запросить свежие экземпляры. В выписке из ЕГРН необходимо проверить количество и данные собственников (они должны совпадать с паспортами), а также отсутствие обременения недвижимости. Справка о регистрации позволит выявить наличие в приобретаемой квартире прописанных жильцов, в том числе лиц, находящихся в лечебных заведениях, местах лишения свободы или пропавших без вести. Собственник должен снять их с учета до момента продажи жилья, в том числе и людей, зарегистрированных временно. Альтернативой справке по форме 9 может служить выписка из домовой книги. Иногда дополнительно может потребоваться справка по форме 12.
Особую бдительность стоит проявлять, если сделка совершается по доверенности. В этом случае нужно удостовериться в ее подлинности. Если собственник жилья приобретал его в браке, то на продажу недвижимости потребуется согласие супруга(и) либо брачный договор. А если в числе собственников есть несовершеннолетние дети, необходимо будет также запросить у продавца разрешение органов опеки на сделку. Оно также потребуется, если жилье приобреталось с использованием материнского (семейного) капитала. В случае, если есть сомнения, что продавец может в дальнейшем признать себя недееспособным, лучше попросить его предоставить вместе с иными документами справку из ПНД.
Помимо проверок продавца важно изучить и техническую документацию по квартире наряду со справкой по форме 7. Это позволит убедиться в том, что все перепланировки узаконены. Кроме того, рекомендуется получить от продавца документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам, либо заранее обговорить срок, в течение которого он должен будет оплатить их.
